动力地产2011年8月杭州千岛湖教育旅游综合体项目定位策略报告.ppt

中国已形成了三大城市群，其中以长三角城市群地区经济最为发达，城市一体化程度最高，逐渐形成以上海为核心的世界第六大都市圈。 开元度假村 通盛·翡翠岛 滨江·千岛湖度假酒店别墅 绿城·千岛湖度假酒店 坐落于千岛湖麒麟岛，占地300亩 规划有88幢私家别墅及五星级酒店 面积控制：钻石阶层：400-600平米，企业客群：600-800平米 价格控制：总价：1500万起 规划位置：4、5号地块 可以在位置、景观、资源最好的位置，设计楼王，使资源价值最大化，可以拔高整个项目档次形象，地块也具备资源条件。 借鉴项目：长城公社、涵田国际度假俱乐部 项目地块价值分析 1 1号地块价值分析 建筑高度不超过24米，局部地块（教工生活区及周边用地）可提高至32米 备注 1 容积率 R2（二类居住） 用地性质 118 用地面积（亩） 1 地块编号 项目地块价值分析 3号地块价值分析 3 1 容积率 R2（二类居住） 用地性质 101 用地面积（亩） 3 地块编号 3号地块位于山坡的南边， 坡度不大。 3号地块与2号地块由水系相隔 项目容积率1，结合地形条件，山坡上做排屋，坡下平坦处做小高层。 项目地块价值分析 1号地块价值分析 1号地块占地约7.87万方，建筑面积约8万方。 地块整体高于路面约2米，地势相对较为平坦。 1号地块容积率1，结合地形条件，适合布置联排+小高层。 1号地块目前还有农家， 边缘有墓地 需要拆迁。 项目地块价值分析 2 2、4号地块价值分析 6 6 2 2 2 1 R2（二类居住） 34 6 建筑高度不超过24米，局部地块（教工生活区及周边用地）可提高至32米 1 C6（教育科研） 182 2 备注 容积率 用地性质 用地面积（亩） 地块编号 项目地块价值分析 2、6号地块位于项目整体的中央， 地势平坦。 2号地块为教育用地，6号地块为居住用地 项目容积率1，结合地形条件，作教育中心+项目商业配套。 2、6号地块价值分析 项目地块价值分析 4 5 4、5号地块价值分析 0.25-0.27 263 5 R集中在5号地；建筑高度16米以下， 0.27 R/C（商住） R30% 291 4 备注 容积率 用地性质 用地面积（亩） 地块编号 项目地块价值分析 4、5号地块价值分析 4、5号地块位于千岛湖边缘，景观资源丰富，是本项目核心地块。 地块由沿千岛湖边缘多个小岛屿及水湾组成。 项目容积率0.27，结合地形条件，做企业会所、商务独栋、联排，较为适宜。 面积控制：50-100平米 价格控制：150万以下 规划位置：北区块平地，靠近千岛湖大道，不能直接看湖，利用景观，引入风情小镇模式 公寓 1 3 项目规划建议 面积控制：双拼：300-400平米，联排：200-300平米 价格控制：总价：400-1000万 规划位置：4、5号地块，3号地块景观资源较好位置。 可以在位置、景观、资源最好的位置，设计楼王，使资源价值最大化，可以拔高整个项目档次形象，地块也具备资源条件。 借鉴项目：17英里 双拼、联排 项目规划建议 面积控制：120-300平米 价格控制：100-300万 规划位置：北区块平地，不能直接看湖，利用景观，引入风情小镇模式 借鉴项目：泰晤士小镇 小户型联排、小独栋 项目规划建议 项目规划建议 临湖别墅 50-100平米 90-130平米 200-300平米 250-400平米 400-800平米 面积需求 400-600万 水晶阶层 黄金阶层 白金阶层 钻石阶层 企业客户 客群细分 500-1000万 财富精英 150万以内 200-500万 1500万以上 总价承受 客群地位 主力客群 延伸客群 意见领袖 1、3、4、5号地块联排、小独栋主力客群 1、3号地块度假公寓主力客群 客群与物业对照分析 1、3号地块度假公寓主力客群 4、5号地块大独栋主力客群 1 3 2 4 5 6 项目产品建议 项目物业规划建议 4、5.旅游用地：企业公馆、独栋 2、6、教育科研用地：教育培训、商业配套 1、3、住宅用地： 联排、小高层。 20% 50-100 一房 70-120 120-140 120-260 面积段（方） 40% 两房 10% 三房 30% 联排 面积比 物业类型 120-300 300-400 400-800 面积段（方） 50% 联排 20% 双拼 30% 独栋别墅 面积比 物业类型 度假、旅游、商务型别墅 度假休闲型公寓 150万以下 50-100平米 水晶阶层 辅助客群 （10％） 1500万以上 400-600平米 600-800平米 钻石阶层 企业客户 200-500万 120-260平米 黄金阶层 250-400平米 对应面积 次主力客群 （30％） 40