北塘市场调研报告.ppt

北塘区域住宅市场调研 目录： 近期政策解读 滨海新区住宅市场分析 北塘片区典型住宅项目 北塘片区住宅市场总结 1.近期政策解读 政策解读： 经国务院批准，自2016年5月1日起，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业全面纳入营改增试点范围，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保税负只减不增。 2016年政府继续以”去库存“为主旋律，营改增新政执行的意义就是减负、减税，这次是继2月中旬出台的减免契税、营业税之后，再次出台的新政，更进一步减轻了购房成本，加大力度“去库存”。 市场表现： 影响一：推高楼市热度，更多企业加入购房者中，企业和个人购房需求高涨。 影响二：买卖二手房无需考虑房屋面积，按购买日期是否满2年进行区分，对改善购房客户节省了税费。 影响三：个人二手房买卖税负不增反减，有利于二手房交易，降低购房者负担，活跃交易市场。 影响四：抑制短期炒房行为，增值部分越多，买卖双方需承担的税额就越多，影响二手房买卖利润。 营改增政策主要作用于：减轻房地产开发企业成本，降低二手房交易税负成本 【政策影响】 政策解读： 央行宣布，为进一步支持合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。 大部分不限购的城市里居民的首次置业贷款最低首付比例为20%，进一步降低了购房门槛。 市场表现： 降低购房门槛，使购买人群增加，促使滨海新区2016年一季度商品住宅成交量环比大幅上涨122%，3月份成交量跳涨，达到52万㎡。 成交户型及面积需求放大，改善型客户增加，三室户型成交量环比涨幅82%，四室户型成交量涨幅96%； 144-180㎡成交量达到15.12万㎡，环比上涨48%，卖一买一的客户比例上升。 滨海新区购买大户型客户首付门槛在40万元左右，首付比例降低后，加速140㎡以上户型的成交。 降低首付比例，政策利好三四线城市，去库存效果明显。 首付比例降低为20%，刺激改善户型的成交 【政策影响】 公积金政策 提取公积金还购房贷款的，超过3次不能再提取公积金还贷，就算离婚都不行。 案场表现： 公积金政策的调整是大势所趋，但从其他城市的改变政策来看，公积金政策的调整主要从首套房认定、限购、首付比例、公积金贷款额度等几个方面进行，不可能禁止提取公积金还贷。 鉴于具体政策尚未出台，现滨海新区所有银行均按照首套房2成首付，二套房3成首付执行 为促进按揭贷款，部分楼盘对按揭贷款客户提供2个点额外优惠策略 具体调整政策仍未出台，滨海新区仍按照现行公积金及首付比例政策执行 政策利好 一、营改增政策出台，刺激了房地产市场活跃程度，企业和个人购房需求高涨。 二、首付比例下调，降低置业门槛。 三、取消144㎡契税门槛是促进大户型成交的主要因素 2.滨海新区住宅市场分析 2月 降准 3月 降息 4月 降准 5月 降息 6月 降息降准 8月 降息 9月 降准 10月 降息降准 成交量：2016年2月新政，滨海新区成交量出现跳涨，3月成交量达到52万㎡的峰值。 成交均价：受2015年五次降息降准影响，滨海新区成交均价持续攀升，2015年7月达到峰值10206元/㎡。 2016年2月 首付2成，契税减免 2015年滨海新区市场成交量稳定在30万/月，2016年受首付比例降低影响，3月份成交量达到52万 量价走势 2015年滨海新区成交374万㎡，同比去年增长44%，成交均价为9132元/平，同比去年基本持平，呈量涨价稳的态势。 2015年北塘片区成交16.8万㎡，同比去年增长36%，成交均价为10385元/平，同比去年上涨8%，呈量价齐涨的态势。 滨海主要板块存量 滨海新区存量共计595万㎡： 按面积段划分： 主要为90-120㎡以上，存量212万㎡，占比36%； 其次为70-90㎡、 120-144㎡ ，存量分别为103万㎡、93万㎡，分别占比17%、16%。 按板块划分： 以塘沽区为主，存量150万㎡，占比34%； 其次为汉沽区,存量为110万㎡，占比25%；北塘经济区存量为81.8万㎡，占比18%。 北塘片区供需情况 供需关系：整体市场供应量大于需求量，2015年供应面积有所下降，需求量远大于供应量；