第二讲房地产开发企业及相关行业纳税筹划试卷.ppt

（4）税收差异 ①公司转让土地或工程项目，转让收入依次要交纳营业税及附加税、土地增值税、企业所得税，若转让后公司再关门，获得的利润还要交纳个人所得税。 ②若看成是出售公司，则实际属于转让公司的股权，股权转让所得，不交营业税及附加税、土地增值税、企业所得税，只须交纳印花税和个人所得税。 而公司的股权价值则全部体现在公司的土地或开发项目上。 运用举例11： B房地产开发公司的股东，名下有数家公司，其中该房地产开发的设立就是看中了一块土地增值的潜力。 该公司注册资本2600万元。公司成立后购入一块土地，其成本及费用总额为2800万元。 目前，该部分土地增值潜力很大，若出售，市价在9000万元左右，若投入14000万元开发成房屋，可能增值空间更大，但股东对未来房地产业的走向把握不准，不愿冒更大的风险。 另外有一家公司看中这块土地，愿意购买，但最高出价不超过8700万元。 运用举例11参考答案1/3： B公司的股东认为购买方的出价较低，难以决策，设计方案及建议如下： 第一，若B公司单独转让土地，然后再注销公司，转让理想价位9000万元能实现，则： （1）转让收入交营业税及附加税（按5.5%计算） =9000×5.5%=495万元。 （2）应交印花税=9000×0.5‰=4.5万元。 （3）预计至少交纳土地增值税和企业所得税 =2300万元（具体计算方法及原则后面介绍） （4）注销时个人所得税约680万元。 累计交税约=495+4.5+2300+680=3480万元 运用举例11参考答案2/3： 第二，直接转让公司，作价8700万元，则： （1）印花税=8700×0.5‰=4.35万元 （2）应交个人所得税 ＝（8700－2800－4.35）×20% ≈1179万元 （3）累计应交税 　 ＝1179+4.35=1183.35万元≈1184万元 运用举例11参考答案3/3： 两者比较 （1）形式上转让收入减少 　=9000－8700=300万元。 （2）实质采用第二种方式少交税 　=3480－1184=2296万元。 （3）股东采用第二方案多获利 　=2296－300=1996万元。 这种设计模式，属于房地产开发行业典型的税种规避规模，也是目前法规中运用较方便的方法之一。 人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。 * ㈦ 房产税 法律依据：《房产税暂行条例》 1．房产税的定义 房产税，是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产租金收入向房产所有人或经营管理人等征收的一种财产税。 2．房产税的征税范围 房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，不包括农村。 ㈦ 房产税 3．房产税的纳税人 房产税的纳税人是指拥有以上征税范围房屋产权的单位和个人，具体包括：产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。 【提示】对个人所拥有的非营业性的房产免征房产税。 ㈦ 房产税 4．房产税的计征依据及计算方法 ⑴ 房产税的计征方法有两种：从价计征、从租计征 ⑵ 从价计征主要是针对自用的房屋而言、税率为1.2%。计算公式为： 应纳房产税 ＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2% 【提示】扣除比例为10%～30%，具体比例由当地税务机关确定。 ⑶ 从租计征主要是针对出租的房屋而言、税率为12%。计算公式为： 应纳房产税＝租金收入×12% 房产税应用举例4 某房地产开发公司将自己开发的部分房屋分别运用如下： 第一，将3套房屋作为本公司临时办公用房，入账价值500万元； 第二，将部分房屋以出典的方式融资，该部分出典的房屋账面价值1000万元，实际融资750万元； 第三，将部分开发的房屋以租代售，本年收取租金400万元。 当地税务机关规定，自用房屋扣除率一律为20%。 房产税应用举例4参考答案 则该房地产开发公司本年应交房产税分别计算如下： ⑴ 办公用房应交房产税＝500×（1－20%）×1.2%＝4.8万元 ⑵ 租金收入应交房产税＝400×12%＝48万元 ⑶ 该企业本年应交房产税＝4.8＋48＝52.8万元 【提示】⑴ 房屋出租的租金收入还应交纳营业税和附加税等； ⑵ 房屋出典的，出典方视同销售，交纳营业税和附加税等有关税金，不交房产税。房产税由承典方交纳 二、相关行业的税种及税率 ㈠ 建筑施工业 ㈡ 装饰装潢业 ㈠ 建筑施工业 1．交纳的主要