半山卫城深度研究报告.doc

典型楼盘深度研究报告 ——半山卫城 目 录 一、项目开发背分析 二、成都别墅市场发展历程 成都郊区别墅市场发展现代 牧马山板块别墅市场状况 三、项目总体定位策略 目标客户群定位 产品定位 四、项目规划设计 规划理念 规划原则 整体规划 组团规划 园林景观规划 五、项目建筑设计 地中海建筑设计 户型设计 六、项目营销推广策略 成立半山会 加入牧马山别墅共同体 推出系列推广活动 七、项目成功开发启示 借助区域影响力提升自身品牌 自然与人工的完美融合 强针对性的成功营销模式  半山卫城 地中海文明中的唯美小镇 成都新城南牧马山片区，因其优美的自然风光被规划为成都第一个旅游新城，优美的自然环境不仅带来驻足的游人，也吸引了众多房地产开发商的目光。自2004年始，依托城南副中心建立的新高尚生活区也逐步进入人们的视野。在一片绿色的海洋中，各种风格迥异的别墅区缤纷呈现。 在牧马山北翼的半山卫城，随形就势地以错拼的形式，实现了半山坡地与成熟都市的自然契合；纯手工建筑的乡土别墅风格，演泽出半山上的地中海风情；五大组团组成的山地别墅产品，创造了成都别墅的新时尚。最终成就了又一坡地别墅项目的经典之作。 半山卫城项目档案 物业类型：别墅 建筑类别：独栋、小独栋、错拼 占地面积：169636平方米 建筑面积：79000平方米 容积率：0.48 建筑密度：29% 绿化率：36.20% 总户数：352户 均 价：5000-5500元/平方米(一期) 开盘时间：2005年7月(一期) 物业地址：成都双流县牧马山 开发商：成都富邦投资有限责任公司 投资商：成都冠全投资有限公司/元昊实业 规划设计：UDS联合设计机构 物业管理：四川悦华置地物业管理有限公司 半山卫城项目概况 半山卫城位于成都市城南新区副中心牧马山新城内，总占地面积254.48亩，其中建设用地面积244.19亩，分两期开发，总建筑面积达79000平方米。社区总户数为352户。整个项目容积率为0·48，绿地率为36.2，建筑密度为0.29。 项目属于高尚纯别墅居住区，整体设计是由UDS联合设汁机构进行规划与设计。 半山坡地、天然山顶湖泊和森林是半山卫城的境界所在。整个社区的建筑与景观规划设计以自然千年造化而形成的天然山顶湖泊为中心，依照山的纹路与走向，精心雕琢出一个洋溢着浓郁地中海风情的唯美小城。 一、项目开发背景分析 每个成功策划开发的房地产项目一定是基于对当地市场背景的深入限了解，半山卫城正是如此。2005年，成都富邦及时地抓住了成都郊区别墅大开发的机遇，看准牧马山别墅板块的市场优势，适时推出“地中海文明中的唯美小城——半山卫城”，自此开始了它的成功之路。 1、成都别墅市场发展历程 上世纪90年代初至今，成都别墅市场的发展经历了初始探索到别墅复兴到迅速发展三个阶段。 （1）初期探索阶段 成都别墅开发始于上世纪九十年代初，当时出现的别墅只有“独门独户”的建筑形式，而没有别墅应该拥有的高尚品质。1991年，宣称可以“在星空下游泳”的天回山庄是成都第一个吃螃蟹的别墅小区。1993年，华新国际开发的锦绣花园创造了成都别墅史上的销售神话；外籍住户入住率40%以上。接着开府花园随之出击，当时六七千元一平方米的别墅销售满足了相当一部分人的需要。 锦绣花园、天府花园的成功销售，引发了机场路别墅建设一哄而上:沿在机场路两侧，南洋花园、巴黎花园、顺风苑……众多各式别墅项目如雨后春笋纷纷出土，但这些仅仅拥有交通资源的别墅项目并没有赢得购房者的认可。具结果是留下了大批的积压别墅和烂尾楼盘。 (2)理性复兴阶段 2000年到2002年，成都的别墅市场在经历了机场路的盲目上马和随后较长时间的冷静反省后，迎来了理性开发期。 2000年成都开始出现TOWNHOUSE住宅。随之出现了风格雅园、成都花园、君临天下、锦城豪庭、河滨印象、绿水康城、翠拥天地等联排别墅。 与第一阶段的别墅相比，这一阶段的成都别墅市场出现了以下几个特点: 一是远离尘嚣，具优越地理位置和自然环境； 二是有较大的开发规模和完善的生活配套； 三是低密度、低容积率，并能根据每一个客户的需求进行菜单式服务； 四是楼间距较大，每户部有私家花园，大面积的绿化配套和能够停放两辆车的独立私家车库； 五是优秀的物业管理。 此外还有先进的智能化设施、满足业主的室内功能设计、高等教育、交通配套和人文环境以及大多数目标客户群可以接受的价格。 (3)迅速发展阶段 2003年至今，成都楼市迎来了别墅大发展时代。 与前两个时期相比，别墅市场竞争日趋激烈，别墅风格大大丰富:或紧跟国际国内潮流吸收先进经验，或发展中西风格结合的别墅，或创新中式别墅及地方特色的别墅。 在大环境的大为改观下，郊区别墅开发正在进行思路的转变，开发理念的创新意识加强，并与同内、国际的先进开发模式接轨。当前，郊区