第二章资产评估的基本原理试卷.ppt

* 资产评估学 第一篇 资产评估的基本理论与基本方法 第二章 资产评估的基本原理 第一节 资产价值形成理论 第二节 资产的价值类型 第三节 资产评估的假设 第四节 资产评估原则 一、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论 第一节 资产价值形成理论 资本 劳动 的报酬 土地 供给（生产）决定价值 生产费用价值论是成本法的理论基础 生产费用 商品的价值量 二、买方市场时期的价值观：效用价值观 需求决定价值，商品的价值来自消费者对商品的主观评价。 效用价值论是收益法的理论基础。 三、供求决定价值论：均衡价值观 均衡价格 需求价格：消费者愿意支付的最高价 供给价格：生产者愿意接受的最低价 在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素，说明资产评估中，既需靠考虑资产的购建成本，又需考虑资产的效用。并且在理论上成本和效用是正相关的。 供求决定价值论是市场法的理论基础。 某些资产由于其自身特点，不符合成本费用与效用正相关的关系，此类商品主要有资源性资产与无形资产（包括企业商誉）——不存在生产成本。 第二节 资产的价值类型 一、对资产价值的理解 （一）资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。 影响资产价值的因素：总体经济环境、资产的潜在用途、估价的基准、资产的地理位置、资产的稀缺性、替代物的价值、所有权状况、资产在市场上的流动性、资产的物理状况等 因此，资产不是一个确定值，反映了特定环境下，与资产有关的利益双方的市场观念。 一、对资产价值的理解 （二）价值与价格、成本 价格——为取得一项资产所花费的实际货币量。 成本——为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值。 价格 成本 不一定与价值相等 二、资产评估中价值类型的实质、意义与分类 资产评估中的价值类型：指人们按照某种标准对资产评估结果及其表现形式的价值属性的抽象和归类。 其实质是为不同的资产业务提供使用的价格标准。 特定资产业务 决定 价值类型 具体的分类有以下几种： （1）估价标准形式：重置成本、收益现值、现行市价和清算价格。 （2）假设角度：继续使用价值、公开市场价值和清算价值。 （3）资产业务性质：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值和补偿价值这十一种。 （4）市场条件、被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围分为：市场价值、市场价值以外的价值。 《国际资产评估准侧》和我国《资产评估价值类型指导意见》将资产评估价值类型划分为市场价值和市场价值以外的价值。 资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。 涉及到这个几个问题： （一）市场价值的定义 自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公开交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额。 三、资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值 1.公开市场 市场价值通常适用于正常的产权变动类资产业务。 公开市场价格 形成的条件 买卖双方地位平等 有充分的时间收集信息 有理智的经济人 自愿成交 买卖双方均是正常交易的当事人 2.最佳适用状态；3.资产一般具有独立功能、可独立交易转让，且资产功能具有一定的通用性或用途多样性； 4.评估市场价值的方法：市场比较法、收益法和成本法。 （二）市场价值以外的价值  也称非市场价值，或其他价值。凡不符合市场价值定义条件的价值类型都属于市场价值以外的价值。 有以下两种情况： 1.不满足公开的条件 2.满足公开的条件，但只在非公开市场交易，比如清算价值。 一类属于 特殊评估 对象 非经营性资产 非竞争性经济资源 特定地理位置的资产 商誉 专用资产 有限市场资产 无法单独在公开市场出售 以非市场价值为基础的评估业务可分为两类： 一类属于特定评估目的（主要指非正常产权变动或非产权变动） （三）我国资产评估事务中常见的市场价值以外的价值类型 1、投资价值 指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值。该资产给其所有者（或未来所有者）带来的未来收益的价值。 对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价值可能不同。因为资产的投资价值主要取决于其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。 影响因素有五个（p22） 2.在用价值