博海名苑营销方向第一轮沟通稿.ppt

本项目可以提升的展示——售楼处 扩大售楼处入户门，在小桥前面即设立接待台，引导客户进入售楼处； 进行空间分割，将售楼处内部作为隔成VIP洽谈室，以使客户聚集在VIP洽谈室外部，制造卖压； 调整沙盘和区域模型调换，突出区域； 增加售楼处灯光亮度，并增设鲜花及饰品摆设； 销控表撤离，如保留要做的凸现品质感。 本项目可以提升的展示——园林 基于目前小区园林较难实现大幅改动，因此建议在小区内部设置盆栽花木，可快速提升小区内部园林景观； 同时可增加鸟笼等凸现园林乐趣的小物摆设，提升体验感。 星河丹堤 阳明山庄 本项目可以提升的展示——大堂 采用暖色调，并增加大堂灯光亮度； 用水晶吊灯等提升品质感； 更换原有旧家俬。 本项目大堂 香蜜湖一号 阳明山庄 本项目可以提升的展示——物业 提供停车场指引服务； 正门入口处设置保安岗亭，安排形象好的保安，戴白手套，站立执勤，并象征性检查客户证件； 安排保安在泛大堂处巡逻值勤，营造管理有序的环境； 参照酒店管理，安排门童、大堂经理、服务人员，在客户进入大堂及看样板房过程中提供优质服务； 整合会所及开发商资源，为客户提供增值付费服务，如洗衣、代购、邮寄等。 D 推广：告知市场，09年深圳湾还有“博海” 分类 报纸 短信 直邮 电视 电台 楼体广告/户外 世联豪宅资源CALL客 大节点活动 暖场活动 渠道客户营销 案例 常规大盘推广模式 ★★★ ★★★★★ ★★★ ★★ ★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ 中信红树湾、波托菲诺 精准推广模式 ★ ★★★★★ ★★★ ----- ----- ★★★★★ ★★★★★ ★ ★★★★★ ★★ 兰乔圣菲 万科清林径 从世联的豪宅推广经验判断，鉴于本项目整体存量不大，09年整体营销建议采用“精准推广模式”： 渠道运用： 楼体条幅（代替户外效果）、系列节点式短信营销（精准选择客户群发送）、 世联客户资源CALL客、节点式营销（配合暖场活动）、有效客户定点直邮 传递内容：销售信息+项目价值点 参考操作案例：香蜜湖唯珍府 占地面积:7345.60平方米 总建筑面积:16100平方米 容积率：2.26 总户数：139套 片区：香蜜湖 主力户型：150平米以上 目前剩余情况：目前仅剩余13套单位，面积主要为180平米的四房（可改六房），主要集中在16层以上，均价2.6万元/平米。 低成本营销：通过楼体条幅，特报报眼（每次约7万元）等低成本方式做有效的营销推广 参考操作案例：香蜜湖唯珍府 2008.5入市，开盘对外口径销售21套，实际销售7-8套，均价2.4万元/平米，销售陷入停滞 世联进场后进行的整改工作 世联进场后，11-12月两个月销售20套，实现均价约26000元/平米，目前仅剩余13套单位 更改销售说辞：弱化细节，增强片区感知，主动归入香蜜湖片区，确定豪宅占位 更改看楼动线：设立地下室接待台，从客户下车即开始接待；缩短讲解模型时间，将区位讲解、算价等工作移至样板房，增加客户在样板房逗留时间 参考操作案例：侨香诺园 占地面积:10135平方米 总建筑面积:42033平方米 容积率：2.79 总户数：207套 片区：华侨城 主力户型：130-145平米的三房、四房 目前剩余情况： 目前仅剩余20套单位，面积主要为130平米的三房，均价2.3万元/平米。 制造噱头，持续发出声音：08年10月秋交会期间，推出买房送宝马活动，价格调整到2.3万元/平米，秋交会当周消化21套。 2007.11入市，开盘对外报价3.7万元/平米，开盘时线上没有做大规模推广，每周进行10万条短信铺排，效果一般，开盘消化不足10套 世联进行的整改工作 秋交会后，剩余单位得到较大程度消化，价格维持在2.3万元/平米，走量趋于平稳 随市场而动及时出货：08年3月市场小幅回暖，及时调整价格至3.1 万元/平米左右，并配合大规模报版+短信，当月消化20套。 制造部分优惠单位吸引客户上门：08年5月春交会期间，推出部分单位赠送价值近10万元的家电、家俬，同时配合价格小幅调整（2.8万元/平米），持续刺激成交。 参考操作案例：侨香诺园 参考操作案例：后海公馆 占地面积:25040平方米 总建筑面积:85902.51平方米 容积率：2.56 总户数：548套 片区：后海 主力户型：100、130平米的三房 目前剩余情况： 目前剩余约200套单位，面积主要为100、130平米的三房，均价2.6万元/平米，去除精装修后均价约2.3万元/平米。 人为制造热点，吸引关注：将原售楼处搬迁到30层景观最好的一套单位，首创空中售楼处 2007.7入市，入市价格2.5万元/平米，销售速度一般。08年1-2月，销量明显下降，走量十分缓慢。 世联进行的整改工作 秋交会后，剩余单位得到