济南市楼盘分析报告(市场调研报告).ppt

2011年6月楼盘分析报告（日期） 随着国家对房地产出台的一轮又一轮的调控政策，无论是一线城市，还是如济南这样的二线城市，都难逃调控之手带来的影响，市场似乎也是一天一个变化，因此本次对济南市场有代表性的几个楼盘进行多形式的调研。 国家政策走势： 2011年上半年基于控制通货膨胀的一系列国家宏观调控政策频繁出台，极大抑制了房地产投资和需求。 政策内容： 1.首套购房提制3成以上，2套房首付不得低于5成，利率不得低于基准利率的1.1倍。暂停发放第三套房以上贷款。 2.银行加息0.25个百分点。 政策解析： 1.此政策极大抑制了投资需求，同时在一定程度上影响到了刚性需求客户的购房需求，此 次新政是非常严厉的。此政策对130平米以上改善型需求产品影响较小，对90平米以下的刚性需求、100—120平米改善型和刚性符合产品产生一定的影响。部分城市开始出台限购令政策，强制限定购房数量。 2.加息初期影响较小，但通过连续加息作用累加后房价明显开始下降。加息通常是小幅渐进的虽然加息开始阶段市场对是否开始加息周期尚未形成共识、对房价的作用也不明显，但随着多次加息、市场进入加息周期的预期确定，房价也将可能持续下跌。 香港宏润实业集团房地产开发项目，位于七贤街道办事处后龙窝村，占地393.982亩，规划建筑面积40余万平方米。由其投资成立了注册资金600万美元的外商独资企业——山东宏瑞置业有限公司，意图开发建设高档住宅社区，总投资10亿元。为推进该项目尽快实施，区委、区政府专门成立了重点项目领导小组，本着招商引资和稳定大局的原则，历经两年多艰苦、细致的工作，在充分保障村民切身利益的基础上，重新明晰了征地款、补偿费及其他相关事项。 二、项目优劣势分析 优势： 1.项目以价换量优惠力度比较大。 2.位置在市中区，周边楼盘价格都在8千多，低价开盘受到刚性需求购房者的青睐。 3.项目占地面积大，主要以小高层为主，一梯两户密度低。 4.从规划来看小区中心有中心广场，绿化高也是一个休闲健身场所。 劣势： 1.位置有点偏，周边环境很差，交通不方便。 2.多数房子方向朝东南向方向不正。 3.项目东临工厂而且有高压线塔。 4.楼间距很窄采光不好。 建中大学仕花园 一、项目基本情况： 项目地址：市中东临济南大学， 西临七贤学仕广场，北临七贤街道办事处 开发商：济南建中房地产开发有限公司 建筑面积： 80000平方米 容积率： 2.49 绿化率： 40% 开盘时间： 暂未开盘 均价： 8000 /㎡ 建中大学仕花园——济南建中房地产综合开发有限公司，是一家集市场开发、工程管理、楼盘销售等于一体的综合性房地产开发企业。从成立至今，建中地产通过自强不息的发展，在市场经济大潮中成功经历体制转变，并保持着快速增长。 二、项目优劣势分析 优势： 1.项目位置比较好靠着二环南路交通方便，有多路公交车。 2.东邻济南大学，属学区房，西邻七贤学仕广场，利于中老年人休闲健身。 3.社区配有雾森园林设计（也是项目卖点），将水净化通过高压作用以雾态释放，有净化空气、加湿、控制小区环境温度等功能这在济南是很少见的。 4.小区主要以小高层为主打密度低一梯两户，一层带花园，顶层带阁楼。 劣势： 1.开发商拿地已经十多年了产权只有55年。 2.项目靠着济南大学西校区供暖站，距小区不到四十米，空气污染大对人体健康有很大的影响。 3.户型多数客厅朝北，设计不怎么合理，项目靠着汽修厂噪音比较大。 4.小区未配备商业，故人气疏，商业气息淡。 三、推盘时间： 建中大学仕花园定于8月底9月初开盘销售，这样可以躲过夏季房地产营销淡季，也可躲过宏瑞国际星城低价开盘与之竞争，再加上七贤学仕广场刚施工完不久没有多少人气。 四、营销策略： 1.价格策略 ：建中大学仕花园目前正在认筹，单价8000元左右，一次性付款96折，折合7600元左右。 2.产品策略：项目东临济南大学西校区，属学区房，再加上七贤学仕广场，形成了一个产品地段优势。 五、营销手段： 建中大学仕花园目前正在认筹，入会即享3万抵5万，一次性付款96折。项目由于资金限制，不可能采取全方位的广告攻势，至多能拿了十几套房以成本或微利价发售，由于数量太少，难以聚集人气，更难打响品牌，余下的房屋销售依然困难。由于项目小不可能拿出很多钱来做广告，花几百万元广告费发展商就很心疼，物业品牌和开发商名声都难打响，必须精打细算，尽量少做广告。 小结： 靠着七贤学仕广场 、济南大学西校区总体不错，小区配有先进的物森系统可净化空气，加上现在认筹优惠力度销售前景应该较乐观，该项目为住宅用地，但到现在为止还有55年产权，但通过销售人员的引导应该对销售不会产生很大影响，综合条件来看