济南西客站综合体项目前期策划报告.ppt

目 录 市 场 篇 让山东回归华东 市 场 篇 市 场 篇 市 场 篇 纵观全国车站附近物业价格，前5年价格增长速度约为8%—10%/年，西客站的发展为本案带来了巨大的投资空间，由此可见，本案是一个高回报的投资项目，是西部地产投资的原始股。 产 品 篇 产 品 篇 地理位置及简介 济南西客站综合客运枢纽工程位于京沪高速公路和京沪高速铁路东侧，高速铁路新济南站东广场南邻。 凤凰大厦作为客运站附属配套建筑工程，位于客运站南侧，与站房连为一体，最大限度的利用了长途客站人流的商业价值。 经济技术指标： 占地面积：12172平方米 总建筑面积：84060平方米 地上建筑面积：71700平方米 地下建筑面积：12176平方米 标准层面积：2179平方米 层数：30层 区位及周边配套 位于济南市区西部，随着济南城 市的“西进”，四大中心的西 移，济南西部的基础设施配套规 格将超过济南市区，西客站片区 将成为济南“城市副中心”。 周边交通状况 本案地处经十路与京沪高铁两条交通主干道交届点，连接京津唐和长三角两大都市圈，交通四通八达，物流极为便捷。 周边交通状况 客运枢纽东临大金路，南依横支10路，西靠纵支2路，北结高铁站前广场。 由于本案相对偏远，在与济南市区的交通环境上，可达性目前较差。 车辆流线 本案是西客站内所有车辆的必经之路，商业价值进一步凸现。 产 品 篇 Strength/优势 □ S1：本案依托西客站的建设，将承担着济南市省际交通枢纽的重要作用，火车站高铁人流+汽车站省际长途人流，为本案客流带来了双重保险； □ S2：本案所处的大交通枢纽位置，为本案提供了便利的物流条件；本案还是西客站内所有车辆的必经之路，在保证人气的同时，商业价值进一步凸显。 □ S3：商业流线的设计，最大限度的利用了火车站和汽车站，有效的实现了人流向商流的转化，为本案创造出无限的商机和可观的经济效益。 □ S4：缩短了济南与江浙、上海一带的距离，使山东真正回归华东，引入了上海、江浙一带的高素质客流，提高了本案的商业价值。 Weakness /劣势 □ W1：区域内现阶段人气较低，济南市区的居民的可达性较差； □ W2：目前济南西部经济、人文比较落后，目标客群消费层次较低； Opportunity/机会 □O1:目前济南“西进”规划的执行、政府投资力度的加大、市场和媒体对西客站的关注，使得市民对本区域的前景看好，充满信心；本案的宣传推广可以借西客站高铁建设造势，起到事半功倍的效果； □O2:济南市“金融中心”、“文化中心”、“交通枢纽中心”和西区商务中心”四大中心的西移，将完备西部基础设施配套，提高区域内的经济发展，提升本片区的功能与形象； □O3:济南市轻轨交通的规划建设，将有助于实现本案与济南市区的对接，增加济南市区居民的可达性； □O4:本案作为西部新区投资的原始股，添补市场空白，抓住市场机遇； □O5:绿地集团进驻西客站项目的建设，将提升项目板块的区域价值，本案可以借势造势。 Threat/威胁 □T1：现阶段国家的调控政策，打压房地产投资，客户持币观望情绪严重，不利于新楼盘的推售； □T2：国家金融政策的调整，对政府投资的力度及金额等都将产生影响，这关系着济南市政府对西客站建设的投资是否到位，直接影响西客站的建设。 小 结 综合以上分析，充分发挥西客站独特的价值优势，得出以下产品定位： 定 位 篇 10万平米 城市综合体 定 位 篇 依托西客站，打造新商圈 功能定位 □ 项目位于正在成长中的济南西部城市副中心西客站片区，西客站多路列车经过本案，多路长途汽车进出本区域。这一地位的确立将会提升区域的形象，同时也将促进区域物流的发展，区域物流的便捷度将提高。 客源 □ 充分挖掘西客站和客运站的地段和人流特点，面向车站人流，利用车站资源，如快捷餐饮、快捷酒店等； □ 做绿地项目的差异化补充，避免与绿地项目业态冲突； □ 尊重区域现状，打造中低端批发市场，物流集散中心； □ 发挥投资商的资源优势，引入温州小商品批发； □ 针对广域客户，引入地方性特色商品批发； □ 引入复合式业态，集购物、休闲、娱乐于一体；同时，通过下沉广场景观小品的营造吸引人流。 以小商品批发为主，地方特色商品为辅 业态选择 综合考虑本综合体的情况，建议地下二层用作停车场，地下一层——地 上四层用作商业，充分发挥本案的商业价值。 在业态选择上，建议： 地下一层为美食广场，主要为快餐和特色小吃，用于火车站、汽车站和 本案商业部分的配套餐饮。 地上一层——三层为批发商城，主要为江浙小商品批发和山东特色商品 的批发零售。 地上四层为娱乐中心，主要为休闲型的配套服务产业，用于短时间的休 息、娱乐、放松