海口海甸岛项目投资分析报告.ppt

研 发 处 Research Department 2010-12 海口海甸岛项目投资可行性分析 1 项目认知 2 法律架构原则 3 财务分析 地块指标 海甸五东路 福甸路 地块 海口中交花园经济技术指标： 地块入口 周边楼盘 地块内现状 在建环岛路 南渡江水资源 8 9 10 地块 海甸岛： 区域位置 海甸岛 美兰机场 西海岸 市中心 20公里 3.5公里 15公里 新埠岛 地块地理位置较佳，出行方便； 区域规划完善，配套成熟； 城市位置与经济 海口是承接珠三角产业转移的次级中心城市，是珠三角区域的后花园。 第三产业成为主导性产业，海口进入休闲产业快速发展阶段； 城市区划与规划 海口主城区空间布局结构为带状组团式，遵循“中强、西拓、东优、南控”的发展原则。 海甸岛 目前出让的土地开始外围化，中心区域内已无大宗土地可供出让； 单价从 50--962.7 万/亩，土地价格差异极大，大部分仍是成本性地价，未来上升空间大； 2010年至今通过各种方式成交的经营性土地面积达101万平米；目前海口仍有大量待开发土地积压在开发商手中，市场供地总量相对较大； 土地市场 商品房市场 元 未来两年市场供应将会增加； 海口楼市的去化严重依赖外部客源；限购令出台后，商品房成交量应声而落； 西海岸板块 高层14000-15000 海甸岛板块 高层10000-14000 滨海金贸板块 高层16000-20000 中部板块 高层12000-15000 南部板块 高层6000-9000 板块分布与认知 一线海景区域的项目价格最高，如西海岸板块及滨海金贸板块，价格可达14000-20000元/平米； 内陆区域价格最低，高层项目售价在6000-9000元/平米； 海甸岛上在售的小高层、高层项目售价在10000-14000元/平米范围内； 通过宏观政策调整，大部分项目去化周期较长，去化速度在10-20套/月； 海甸岛项目与客源 海甸岛项目众多，竞争激烈，成为新型住宅集聚区； 售价范围在10000-14000元/平米； 岛外客源占绝大比重； 凤凰白龙新城 高层：10000 厚土珊瑚湾 高层：12000 金海雅苑 小高多：13000 海天一舍 高多：10500 海南之心 联排：25000 围合：19000 润德塞维阳光 小高：10000 盛木天一方 多层：30000 别墅：50000 田德海泉湾 小高：12800 别墅：23000 国瑞花园 多高小：11500 本案 市场小结 1、海甸岛区域整体规划良好，配套完善，同时随着海南岛国际旅游岛的确立，区域未来有一定升值空间。保守估计售价可达10000元/平米以上； 2、限贷令和限购令对市场起到了相当大的抑制作用，按照当前市场情况，预计项目去化周期较长，以10套/月计，将达1年左右，现金回流较慢； 3、主要依赖岛外客源； 4、同时应注意，由于严重依赖外部客源，广告行销成本投入增加(主要为岛外广告和巡展) ，而项目体量较小，将直接导致广告行销成本在总成本中所占比重远大于一般项目； 从市场角度来看， 1 项目认知 2 法律架构原则 3 财务分析 本项目法律问题较为复杂，经初步调查，亟需解决的法律问题有以下几项： 1 2 3 9户钉子户 69块土地整合为1块土地 项目取得土地使用权证 经分析，为尽可能避免法律风险，本项目的法律架构应遵循如下原则： 投资方52%，兴中兴48%，股东会表决方式按公司法规定 项目公司设执行董事，由投资方委派，并担任法定代表人 项目公司监事可由兴中兴委派 项目公司总经理、财务经理及全部人员由投资方任命 项目公司日常经营由投资方负责，印章、证照全部由投资方保管并使用 一、投资方和兴中兴成立项目公司运作。 二、投资方正式投入资金前，兴中兴应： 解决9户钉子户问题 与69户原住民重新签订详细的回迁安置协议（应经投资方确认），并明确新的回迁安置协议取代此前的一切文件、意向书、协议等，新协议应明确该土地可用于抵押融资 解决69块土地的整合问题 完整的土地证过户至合资的项目公司（直接过户至项目公司；或过户至兴中兴，再由兴中兴以该土地出资入股项目公司，进而将土地过户至项目公司） 1 项目认知 2 法律架构原则 3 财务分析 产品及分期计划 开发及工程节点 分期计划及开发节点 1 成本构成中不含土地成本，土地出让金及土地契税由对方公司承担 2 整个项目的建造成本由我方承担 单位成本按照10350M2分摊 （即我方权益） 我方应承担的成本（间接费用；土地 增值税；所的税）合计约771万元 开发成本构成 项目销售周期为1年 产品销售周期如下： 小高层：T+12 ~ T+24个月（项目开工后一年预售，整个销售期为1年） 项目销售计划 假设项目2011年3月取得土地证，2