深圳溪之谷别墅物业形象定位分析文本.ppt

物业定位 客户心态分析 用作第二居所的客户群的置业心态较为复杂 国内高官司或其子弟购置，以转移资金为主要目的。同时，也提高个人的生活品位；注重物业的景观以及物业的外型气派，十分的注重生活的私密性以及安全性，而对项目的区位、配套反求其次 ； 国内的各类型明星购置，以提高其生活格调为目的，此类客户由于经常来往世界各地，见识较广，但由于文化水平一般，欠缺个人见地，往往会跟潮流 认同资源的唯一性和绝版的顶级别墅物业，看好未来的投资升值前景，但短期内仍以深圳市内的居住物业作为第一居住物业。对生活、对人生都有着较高的认识 利用公司的财产购买，产权属于公司，但更多的是用作个人享用。此类客户对物业的细节不太注意，而是注重物业的休闲生活配套 物业定位 物业建筑规模类型与比例 根据深圳别墅市场研究结论、用地条件及潜力分析、物业用途细分研究， 建议本项目物业建筑规模分为三个类型： 350 — 480平方米独立型别墅：50%（套数比）； 主要针对第二居所用途的客户群，规划总量占别墅总套数约50% 600 — 880平方米独立型别墅：35%（套数比）； 主要针对第一居所以居住为主要用途的客户群，规划总量占别墅总套数约35%。 1000 — 1200平方米独立型别墅：15%（套数比） 以长期居住为主要目的，多属于商界顶级成功人士。由于面积大总价高，面对的客户群非常特殊和有限，建议谨慎开发。建议在选择和规划宅地过程中留有余地，以便于日后开发中的灵活操作和把握。规划总量占别墅总套数约15% 形象定位 做为顶级别墅项目，需要文化积淀深、品位质感强、底蕴厚重的建筑风格来演绎 形象定位 欧陆风格，历史悠久，文化底蕴浑厚 目前市场上供应最多的是欧陆风格别墅，但多数在表现“欧陆风格”方面不是很到位，流于表面化。因此在设计、选材、细部处理等方面要求有深刻的理解和把握。 能否真正演绎出“欧陆风格”的内在特征，是成就顶级的关键 英式都得风格 传统殖民时代风格别墅 英国维多利亚风格别墅 形象定位 北美建筑风格，源自欧洲。简约，讲求实用 由于省略了很多的繁琐雕饰，欠缺了大气与稳重，易给人一种较轻的感觉，对于山庄别墅而言，客户需要体会到建筑的稳重感。建议暂不考虑北美的建筑风格 美国马萨诸塞的山地别墅 美国转世纪时代别墅 形象定位 现代建筑风格，注重与自然元素的融合， 可充分发挥建筑设计师的想象力 做为顶级的别墅物业，现代的建筑风格相对于具有浓厚的文化底蕴的欧陆风格而言，欠缺厚重感，较难让客户体会到物业的尊贵感。 但现代风格的诸多优秀元素应予以充分融入与发挥。 形象定位 国内顶级行列的后现代欧陆式山庄别墅 后现代欧陆风格，欧陆风格体现“庄重、华丽、尊贵”，“富有文化底蕴”；利用欧陆风格中一些繁琐、复杂的表现形式，再增加一些现代风格的元素；既保留欧陆风格的精髓，又融入现代的符号 别墅单体户型设计方面，以第一居所的用途作主要的考虑因素，满足居住的功能后，为了体现别墅客户的个性化生活，建议加以适当夸张表现设计手法 可考虑以组团的形式演绎不同种欧陆风格，以满足市场多样化需求，增加项目卖点，丰富和活跃项目的品位 形象定位 形象定位文案体现 演绎贵族心灵，享受自在人生 绿野仙综之巴伐利亚风情 充满悠闲气息的尊贵品质 与自然交融、回归本源的尊贵府邸 诠释尊贵灵性，彰显终极梦想 ………… Thank You ! * * 深圳溪之谷项目 开发定位 2003.11 开发目标 在充分利用区内之自然地貌、天然巨石、水系和生态特性的前提下，将本地块规划成以旅游、体育、休闲为配套，各种设施齐全，创造出一个深圳市独具魅力的、回归自然的、结合中外必威体育精装版规划思想的豪华贵族庄园别墅。 研究工作的理念和目标 理念： 规划设计研究是一项系统性工程，是市场研究、用地资源分析与评价、用地布局规划、建筑设计、投资分析等不同阶段工作的整合和互动。 目标： 充分挖掘和发挥项目的综合资源，实现项目开发的整体综合效益的最优化。 本项目的工作思路 项目定位研究 用地布局规划 成本投入分析 市场研究—— 寻求市场机会 用地资源分析与评价 用地价值分析—— 开发与保护 地块分布（资源、价值、地缘特征） 道路系统布局规划 别墅组团、宅地布局规划 景观、公建布局规划 土石挖填方成本投入、 道路、支护成本投入 建安工程、景观 工程、成本投入 用地资源 VS 产品组