湖南省东安县加州首府营销策划总案点创顾问.ppt

【东安房地产板块解读】-板块划分 本案所属的老城板块—— 紧邻新城板块， 是东安县城中心目前的经济、商业、生活中心， 【东安房地产板块解读】-板块分析 【区域房地产市场状况 】-建筑规划 ■ 在项目规模上，普遍规模较小、且同质化现象较多。 ■ 在建筑形态上，以多层、小高层的产品成为市场的主流，多层的住宅产品形态在市场上较为普遍，小高层产品较少，目前就恒创花园东安唯一有小高层产品； ■ 在建筑布局上，区域项目以体量、规模较小、建筑布局相对简单的项目居多， ■ 在建筑风格上，主要以现代风格为主， ■ 在开发分期上，基本上以两期推出。 【区域房地产市场状况 】-建筑规划 【区域房地产市场状况】-户型面积配比 【区域房地产市场状况】-户型面积配比 户型比例：区域市场在推的项目中以三房为主力户型，三房所占的比例占90%，二房占5%，四房及楼中楼占5%，因为目前在推项目总体量不大，根据祁阳消费习俗，市场推出项目基本都为三房， 户型面积：两房面积在110-120㎡的户型，由于总价低等优势，销售情况最好；三房面积在120-150㎡之间，主要是以130㎡左右为主，这类户型是老城区市场上的主流户型；四房及复式户型由于市场接受度一般且总价较高等因素，销售速度较慢。 【区域房地产市场状况】-户型设计 【区域房地产市场状况】-可参考项目综合评析 【区域房地产市场状况】-购买客群 【区域房地产市场状况】-购买客群 【区域房地产市场状况】-购买客群 【区域房地产市场状况】-市场未来趋势预测 【小结】 地域位置图 【项目开发条件】 【项目区位】 【项目外部资源】 【项目SWOT分析】- 优势（S ）分析 ◎ 区位优势：紧邻县中心,周边购物、交通、教育、医疗、银行等配套齐全， ◎ 设计优势：项目户型等的“人性化”设计处处体现企业“以人为本”的经营理念 ◎ 规划优势：入口两栋标志性小高层建筑与入口景观花园，充分体现项目的规划优势。 ◎ 物管优势：小区优秀的物管服务将给小区居民一个全新的、安全的、舒适的生活环境 【项目SWOT分析】-劣势（W）分析 ◎ 项目西边为铁路，北为一荒废烟囱，给购房者带来心理瓶颈，居住品质一般； ◎项目地为洼地，增大了建设成本，提高了成本控制难度； ◎当地人对该地块认可程度较低。 【项目SWOT分析】-机会（O）分析 ◎ 东安房地产市场处于发展阶段，市场空间较大； ◎ 当地购房者购买能力较强； ◎ 区域竞争项目开发水平一般； ◎ 市场发育阶段尚处于发达地区的中期水平，因此综合开发水平和产品供应都有拓展提升的空间。 【项目SWOT分析】-威胁（T）分析 ◎ 竞争威胁：在今年年底至明年年初，东安将会有几个楼盘的集中上市，将会分流部分客户，对本案形成直接竞争或隐性竞争。 ◎ 片区发展周期：当前，项目对面有锦阳家园，该项目规划、户型较好，地块更优于本案，具有较强的竞争力。 【结论】 【产品战略定位】-物业形象定位 【产品战略定位】-物业档次定位 【目标客户定位】-主要构成群体 ■ 私营企业主和个体工商户 ■ 政府机关及效益较好的企事业单位职 ■ 县城及乡镇的购房人群 【目标客户定位】-客户细分 【目标客户定位】-客户细分 【目标客户定位】-客户构成变化趋势 【目标客户定位】-年龄预测 【目标客户定位】-来源预测 【规划设计建议】-总体规划思路 【规划设计建议】-规划布局 【规划设计建议】-物业类型 【规划设计建议】-户型面积配比 【规划设计建议】-户型设计建议 层高2.9-3ｍ。 入口私家花园设计。 主卧设计独立更衣室，部分加上书房。 多阳台设计，弧型阳台设计；错层阳台设计。 270度转角窗设计。 户型设计的灵活性，可自由分割组合 【产品深化建议】-方向与目的 【产品深化建议】-建筑风格及建筑形式 【产品深化建议】-建筑风格及建筑形式 【产品深化建议】-物业管理 【形象推广定位】-案名创意出发点 【形象推广定位】-案名建议 【形象推广定位】-推广口号 中央城区 加州生活 【形象推广定位】-推广口号 【推广策略】-推广目标及方针 【推广策略】 会所VIP卡、折扣卡联合推广 现场演示 现场促进 广告推广 项目活动 限量发售 制造反应 【推广策略】-推广主诉求点 ※ 品质、区位 ※ 综合性价比 ※ 付款方式（低总价） ※ 物业管理 【推广策略】-媒体策略 ①整体媒体选择以成本较低、展示性较强的户外广告与流动性广告为主； ②形象宣传、促销宣传的广告采用户外、海报、楼书； ③公关活动的公布采用多飞字幕与群发短信媒体结合为主； ④日常知名度的建立以直接邮寄、户外广告为主。 ⑤适当开展软性文章的炒做。 ⑥适当开展硬性报广展示项目形象。 媒体组合策略 媒体组合策略 【营销总体思路】 【营销策略】-价格定位策略 项目价格定位原则—— A