物业管理风险控制.ppt

案例剖析 （2）物业公司要避免此类风险 ①认真对照服务合同严格依约服务，妥尽注意义务，及时提醒防范； ②应投保公众责任险，将此类风险转移给保险公司。 案例练习 大厦管理员小朱在客户小李（下）班后的一次例行巡查中，发展A公司的门未关，叫了几次里面也没回应。于是他马上走进A公司查看有无财务失窃。请问：小朱的做法有无不妥？你有什么建议？ 案例分析 小朱的做法不妥。 因为小朱未经许可擅自进入Ａ公司的专有区域，违反了国家宪法，是一种违法行为。 建议小朱： Ａ、小朱应守护在门前，不要擅自进入户内； Ｂ、应通知管理处请他们和Ａ公司进行联系，派人到现场来查看有无财产失窃，如有财产失窃，应协助报案；如无财产失窃，提醒Ａ公司关好门； Ｃ、同时通知保安部，请他们派人前来； Ｄ、在无法通知Ａ公司相关人员立即前来的情况下，应协助保安部先帮Ａ公司把门锁好，做好相关纪录，在Ａ公司相关人员前来后，再告知 其相关情况，请其清点财产是否失窃，如有失窃应协助报案。 谢谢大家！ 物业管理有限公司 主讲： 2012年2月20日 一、风险和物业管理风险的相关知识 二、物业管理风险的内容 (1)早期介入的风险 (2)前期物业管理的风险 (3)日常物业管理的风险 三、物业管理企业风险识别 四、物业管理企业风险产生的原因分析 五、如何规避并控制企业风险 六、物业管理企业控制风险应采取的方法 物业管理风险综合运用能力 掌握：物业管理风险防范与处理紧急事件的相关法规；物业管理风险的内容，典型紧急事件的处理。 熟悉：物业管理风险防范的措施，处理紧急事件的要求，处理紧急事件的过程。 了解：物业管理风险的特点，紧急事件的类型。 一、风险与物业管理风险的概念 风险是指因未来的不确定性所带来的可能损失，是收益或结果偏离期望值或平均值的可能性。物业管理风险是指物业管理企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业管理企业承担的意外损失。 物业管理的风险类型包括早期介入的风险、前期物业管理的风险和日常管理的风险，其中，日常管理风险按行为主体分类，可包括业主(或物业使用人)在使用物业和接受物业服务过程中的风险-物业管理项目外包服务过程中的风险、市政公用事业单位服务过程中的风险、物业管理员工服务过程中的风险和公共媒体宣传报道中的舆论风险等。 早期介入风险 早期介入的风险主要包括项目接管的不确定性带来的风险和专业服务咨询的风险。 前期物业管理风险 前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是合同风险。 日常物业管理风险 日常物业管理的风险包括两个方面：一是业主(或物业使用人)在使用物业和接受物业服务过程中存在的风险；二是物业管理日常运作过程中存在的风险。 二、物业管理风险的内容 (一)早期介入的风险 1．项目接管的不确定性带来的风险 2．专业服务咨询的风险 (二)前期物业管理的风险 1．合同期限 根据《合同法》第四十五条规定： “当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”，前期物业服务合同是附解除条件的合同，《物业管理条例》26条规定：“期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。因此，前期物业管理合同的期限具有不确定性，物业管理企业随时有可能被业主大会解聘。 2．合同订立的风险 建设单位在与物业管理企业订立前期物业服务合同时，可能会将本不该由物业管理企业承担的风险转嫁给物业管理企业。此外，一些物业管理企业为了取得项目管理权，在签订合同时盲目压低管理费用，这将影响到接管项目后正常经营的维持。 3．合同执行的风险 前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同，由建设单位代表全体业主与物业管理企业签订。虽然这种合同订立行为是法规规制的结果，但在业主人住和合同执行的过程中，由于缺乏相应法规知识或其他原因，可能会发生对前期物业服务合同的订立方式、合同部分条款和内容不认同、不执行，从而引发业主与物业管理企业之间的纠纷。 案例分析 某小区物业管理公司原由小区开发商聘请，业主入住后对该物业管理公司不满意，双方矛盾很大，小区业主委员会决定解聘该公司，但该公司称：其与开发商有委托管理合同，且业主购楼时与开发商的契约中已订明：“同意开发商委托的管理公司管理”，因此，业主现在无权解聘管理公司，业主称服务质量不好，无法举证，且物业管理服务质量没有统一标准，所以物业管理公司不存在违约，如果业主坚持解聘，就要承担相应的违约责任。为此，业主与物业管理公司争执不下，诉诸于法院。 案例剖析 1、 本案涉及