中国工商银行私募股权系列投资计划三号（SMGQ1103）.DOC

中国工商银行私募股权系列投资计划二号（SMGQ1103） 2016年三季度产品信息报告 目 录 免责声明...................................................3 第一章 产品概况............................................4 第二章 东方快捷公司运营状况..............................5～7 第三章 东方快捷所持有酒店的经营情况.....................7～11 第四章 基金财务报表....................................11～13 第五章 基金所有者权益市值评估..........................13～14 第六章 其他重大事项.......................................15 免责声明 本报告仅作为中国工商银行私募股权系列投资计划二号（SMGQ1103）2016年三季度产品信息披露使用。 严格禁止未经授权对此报告中的信息进行复制和传播。阅读此报告，意味着阁下同意不会对外泄露本报告的内容。 第一章 产品概况 中国工商银行私募股权系列投资计划二号（SMGQ1103）理财产品主要投资于天津工银洲际股权投资基金（以下简称“基金”），基金由天津工银洲际股权投资基金管理有限公司管理，专门在中国境内投资价值被低估的酒店资产，通过洲际酒店集团对酒店的重新规划，以及品牌和管理的输入，来获取稳定的经营收益，并实现酒店资产的升值，最终通过寻求整体资产在资本市场的退出来取得超额收益。 基金投资的北京东方快捷酒店有限公司（下简称“东方快捷公司”）拥有北京望京智选假日酒店（下简称“望京智选”）的物业产权及经营权，北京民族园智选假日酒店（下简称“民族园智选”）的20年物业承租权及经营权和续租物业20年的优先续约权，以及北京城市宾馆有限公司（下简称“城市宾馆”）90%的股权，并计划于2018年3月完成对城市宾馆剩余10%股权的收购。 基于此，本产品信息报告主要披露东方快捷公司在报告期内的运营情况、东方快捷公司所持酒店在报告期内的经营情况和酒店市场估值。 第二章 东方快捷公司运营状况 一、经营情况 根据STR Global的统计数据显示，2016年第三季度北京市酒店总平均房价（ADR）同比2015年同期增长1.4%，入住率与2015年同期相比增长4.2%，可出租客房平均房价(RevPAR)同比2015年同期增长5.6%。2016年第三季度东方快捷公司旗下两家酒店综合运营状况低于北京酒店行业平均水平。东方快捷公司旗下两家酒店综合可出租客房平均房价(RevPAR)同比2015年同期增长了1.7%。根据北京东方快捷酒店有限公司合并报表，2016年第三季度东方快捷公司旗下望京智选和民族园智选的营业总收入(包含两家酒店服务费收入)为2,331.72万元，与2015年同期相比增长0.6%，两家酒店的净经营利润(NOP)与2015年同期相比提高5.4%，净经营利润率(NOP%)为53.2%, 与2015年同期相比提高0.4%。 望京智选和民族园智选具体经营数据请参阅本报告第三章。 针对目前市场环境，东方快捷公司制定了两家酒店的行动方案，主要包括：加大与国外知名酒店网站的合作力度以增加散客客房销售比例；两酒店分别加大力度开发望京社区及亚奥商圈内的公司客户，同时增加存在客户的拜访力度和频率；民族园智选加强与会议平台及会展公司沟通合作，以提高场租及餐饮收入。 二、财务指标 截至本报告期末止，根据北京东方快捷酒店有限公司合并报表，东方快捷公司总资产余额为9.76亿元，其中主要包括现金及现金等价物、固定资产和商誉等。总负债余额为5.86亿元，由银行贷款、经营负债和城市宾馆的历史负债等组成。东方快捷公司的资产负债率(总负债/总资产)为60.1%。根据北京东方快捷酒店有限公司合并报表，东方快捷公司2016年第三季度营业总收入(包含两家酒店服务费收入)为2,827.43万元，净利润为-204.68万元。净经营利润为负值的原因是：城市宾馆2016年6月底开始试营业，酒店筹备开业费用（包括人员成本和开业采购费用）按计划大量增加，致使城市宾馆亏损加剧。 三、重要进展 城市宾馆2016年6月底开始试营业，目前城市宾馆已完成1至16层的装修改造，其他部分的施工在进行中。截止到2016年9月30日已完成精装面拆除、设备拆除、土建改造拆除、地面垫层和墙面抹灰层拆除；临时设施搭设、外脚手架搭设和拆除；B1-13层柱子和1-4层剪力墙的抗震加固、B2至26层开门洞、设备洞口及洞口加固、B2至26层粘碳加固；3-26层主楼幕墙、南侧西侧裙楼幕墙、西侧柱廊搭建、南侧柱廊搭建、东侧