地价为何一度走高.PDF

地价为何一度走高 黄威 一、新闻背景 从2003年开始，我国土地市场步入了繁荣期，房地产开发企业每年的土地购置面积 3 2007 4 2008 超过 亿平方米，其中 年更是超过了 亿平方米，为历史最高水平。然而，到了 年，受宏观经济政策和国际金融危机的影响，土地市场不再火热，全国土地近一半以底 价成交，各大城市土地流标、流拍，甚至退地事件屡见不鲜，土地开发面积和购置面积 持续下降。但进入2009年后，地产市场又出现了开发商蜂拥拿地的景象。上海、广州、 无锡、宁波等地出现了一块又一块的“天价地”，不断刷新同一区域的成交价格，不到 4 两个月北京就有 个“地王”先后刷新了记录。在全球经济尚未好转的大背景下，国内 却频频出现高价抢地的现象。地产市场为何一时如此火爆起来？是谁在推高地价呢？ 二、地价高涨原因何在 其一，大量信贷资金进入房市助推房企拿地。从去年10月份起，政府为扩大内需，保证 2009 经济的持续增长，推出了一系列宽松的货币政策，尤其是信贷货币政策。 年第一季度， 银行信贷增加了4.58万亿，截止上半年，新增信贷已经达到7.37万亿元，远超过去年全年4.91 万亿元的总新增贷款额。宽松的货币政策带动了各行业的投资，特别是房地产业的投资。大 6 40.6 量资金流入大型房地产开发公司，成为当下角逐都市热点地块的主力。据悉，于 月以 亿竞得北京广渠路15号地块、刷新“地王”记录的中化方兴投资管理公司，今年上半年获 得的银行信贷达245亿元。 其二，诸多商家竞相角逐推波助澜。由于固定资产投资项目资本金比例的调整，房 , 35% 地产行业成为此次调整最大的受惠者 普通商品住房项目投资的最低资本金比例从 调低至20%, 已经恢复到1996年的水平。资金门槛降低的利好，首先将会加剧竞争的程 , 度。资本金不足的企业也能参与竞争。另外 一些地方政府在缓缴土地出让金等关键问 题上的松口，也在很大程度上加大了开发商竞相拿地的胆量。 其三，开发商对房市和房价走高的预期再度乐观。房地产项目的可行性研究主要采 用市场调研，以此确定开发项目的预期售价，再用假设开发法计算建安成本、税费、 融资利息，得出购买土地的价格和预期利润。国内外房地产开发招标、拍卖过程中， 包括北京市最近几次土地拍卖，竟拍者也都是按上述理念，经过一番精心测算后确定 心理最高价位再举牌的。因此，开发商举牌拿地，源于对利润率的期望值和风险判断。 北京广渠路15号地的最终竞得者中化方兴副总经理盖建高在竞拍现场对媒体表示： “这块地价格确实较高，但这在中化方兴的合理预期之内。”中化方兴看好北京房地产 市场的未来发展趋势，同时该地块是CBD区域内仅剩的一块“黄金宝地”。 三、地价高低对谁有利 地产市场本是一个细分市场。按照合理有效配置土地资源的原则，用地方式分门别 类，出让方式各不相同，土地价格也会有高有低。由于土地既是资源，也是资产，具有 鲜明的商品特征。因此，经营性建设用地，采用招拍挂出让方式，形成的地价也会更高。 通常房地产开发商会举牌以高出政府底价一两倍或更高的价格来竞得土地。这是引入市 场竞争、显化土地真正价值的结果，在我国人多地少的基本国情下，符合节约集约用地 的要求，也有利于合理高效配置土地资源。 如果政府不采取这种公开、公平竞争方式，把地以低价出让给开发商经营房地产， 购房人能从中真正得到实惠吗？这是不可能的。据悉，上海最近倒塌的“莲花河畔景苑” 2003 10 600 / 的商