如果公契经理人的服务水平未能达到大多数业主的要求-香港物业管理.PDF

香港中區 立法會道1號 立法會綜合大樓 立法會秘書處 (煩請轉交予 民政事務委員會所有委員 ) 敬啟者 : 有關《建築物管理條例》(344章 ) 公眾諮詢結果及建議 香港物業管理公司協會 (本協會) ，大致上支持政府民政事務局就《建築物管理條 例》第( 344章 )( 《條例》) 公眾諮詢後提交之建議，惟有部分之建議會對業界、 業主及樓宇發展造成深遠影響，本協會不得不反對相關之建議，並將有關的反對 理據詳列如下（次序與立法會討論文件 CB(s) 1502/15-16(03)相同） : (C) ：公契經理人的委任和酬金 (I) 終止委任公契經理人 24. 增設一項新安排，即在法團成立 5 年後，公契經理人的任期將 自動結束；屆時法團可選擇與現有的公契經理人簽訂新合約及商 議新合約條款 包括委任期、酬金等( ) ，或透過公開招標委聘新的 經理人/服務提供者。把 公契經理人的委任期限於五年，期間須協 助業主成立法團或委出業主委會，然後藉公開招標委任新服務提 供者或簽訂新合約。 本協會反對此建議。在現實環境中，如果公契經理人的服務水平未能達 到大多數業主的要求，自然會有足夠的業主支持終止其委任；相反，如 公契經理人的服務水平良好，深得業主支持，業主又何以需要進行不必 要的招標委聘安排，故委任公契經理人與否之選擇權，應由業主自行靈 活掌握，不應由當局強制進行。 物業管理服務所涵蓋的多個範疇，例如：樓宇維修、設施保養和更換 、 環境改善、各級服務人員培訓和發展、和諧社區的建立等等，均需要制 訂長期 (通常為 3 至5 年計劃及投放大量資源。如委任期限於五年，公) 契經理人因未能確定委任期後是否仍能繼續管理，故會阻礙其訂定長遠 管理計劃的構想及推行 ，同時亦影響業界的發展，包括各級物業管理從 業員的生計 、工作熱誠(維持/提昇服務素質的動力)及工作發展 另方面，; 對客戶的服務資源投放，亦會變得萎縮，對服務的品質會帶來負面的效 果，而最終受損害的將會是業主們。 此外，大型屋苑通常分階段落成，並可能透過分公契(Sub-DMC)分期管理， 又或部分屋苑擁有多過 一個法團（不同地契lots）例如太古城、杏花邨、， 黃埔花園、麗港城等等，如硬性規定公契經理人任期及自動啟動新服務 提供者的招標程序，結果可能出現屋苑各期由不同的經理人管理，嚴重 影響對整個項目管理的延續性及 統一性 ，管理水平變得不一致，甚至可 能落差很大，有礙發展商將來考慮投資發展大型項目。 對業主而言，亦 會 失去大型屋苑一貫享有的議價優勢和成本效益 ，變相是增加了 業主們 的負擔 ，而各期業主間的利益衝突 將會更多。 事實 上，現時業主要求的是靈活掌握委任公契經理人與否之選擇權 ，並 非經理人之委任期限 。若然讓業主能較靈活地終止委任表現欠佳之公契 經理人，此安排應較為符合業主所 需 。當然本協會明白，上述建議可能 受現有地契條款所限 ，本協會建議當局可考慮 先行於新落成的物業內嘗 試 分拆其住宅、商場及車場等的業權部份 ，讓各部份的業權份數可獨立 計算，只要住宅部份的 業主能持有該部份的 50%或以上 之業權份數，並 於業主大會內通過，便可終止委任住宅部份的公契經理人；這樣的話， 發展商及公契經理人仍可就 其他部份 (例如 商場及車場: 等)繼續發展及 管理 ，此舉既可增加靈活性，又不會影響發展商的發展規劃，更不會違 反少數服從多數的原則。 如此建議於新落成的物業能行之有效，屆時政府可透過立法修訂，將建 議推行至現有之所有物業，使條例更能平衡業主、發展商及公契經理人 的需求。 (II) 公契經理人的酬金 26.在考慮各方面的意見，以及現時屋苑的實際管理情況後， 我們認 為公契經理人計算酬金的方法應盡量公開透明，而且代繳費用並 不涉及管理督導等增值服務，加上隨着公契經理人累積經驗，管 理開支成本應可逐年減少。因此，我們會向地政總署建議修訂《大 廈公契指引》，規定公契經理人須： (i)向業主提供詳細分項數字，說明總部服務費如何由