第三章是房地产营销环境分析.ppt

第三章 物业营销环境分析;１.掌握物业营销环境的定义。 2.掌握营销环境的内容。 3.如何对营销环境进行调研？;;经济 自然　　　　　　　　　　　　　　　　　　政治 资源　　　　　　　　　　　　　　　　　　法律 科学　　　　　　　　　　　　　　　　　　社会 技术　　　　　　　　　　　　　　　　　　文化 人口;第一节 物业营销微观环境分析;第一节 物业营销微观环境分析;二、营销中介：;三、顾客（最终消费者，中间品市场的顾客 ）;四、竞争者;五、公众;第二节 物业开发和服务企业宏观环境;人口发展 三大趋势;;;;三、自然环境 概念：指营销者所需要或受营销活动所影响的自然资源 四、科技环境：通用科技、行业科技 五、政治法律环境 (一) 政治环境：企业市场营销的外部政治形势。 (二) 法律环境：国家或地方政府颁布的各项法规、法令和 条例。 六、社会文化环境 社会文化主要是指一个国家、地区的民族特征、价值观念、生活方式、风俗习惯、宗教信仰、伦理道德、教育水平、语言文字等的总和。;第三节 物业营销环境的分析方法;1内部环境分析(优势与劣势)。 优势是企业相对于竞争对手而言所具备的技术能力、资源及其他特殊强势因素，有助于企业增强自身的市场竞争力； 劣势是严重影响企业经营效率的技术能力、资源、设施、管理能力以及营销水平等限制因素，需要企业在相应的领域进行变革。 ;2 外部环境分析(机会与威胁)。 机会是指企业所处环境的有利形势，企业应加以充分利用；其实质是指市场上存在着“未满足的需求”。 威胁是指企业所处环境的不利因素，这些因素是企业发展的约束和障碍，企业应努力使其负面影响降至最低。;3、构造项目SWOT分析矩阵;;;制定市场对策的基本思路是：发挥优势因素，克服弱点因素，利用机会因素，化解威胁因素；考虑过去，立足当前，着眼未来。 具体做法如下： （1）WT对策(最小与最小对策)。当企业处于最不利方面，只能采取“避短”战略，寻找环境中的其他机会。 ?设法扭转。企业充分发挥自身的主观能动性，改变所处的不利局面。 ②立即???出。对于大势所趋、无法扭转的困难问题，企业应该及时采取果断的决策，撤离该环境，另谋发展。;（2）WO对策(最小与最大对策)。 机会水平高，威胁水平低，利益大于风险的环境类型。 对于理想环境，企业应该抓住不放，立即制定发展计划并付诸行动，因为理想环境来之不易，机不可失，时不再来，如果错过机会，就很难弥补。 ;（3）ST对策(最大与最小对策)。当企业虽有长处，但外部环境不利时，企业应避开这种威胁，寻找外部环境中的有利机会。 （4）SO对策(最大与最大对策)。当外部环境机会与企业长处正好相一致时，可以制定最有利的战略，发挥企业长处，取得优势。;二 市场机会分析;二 市场机会分析;2、市场机会的价值分析 ; 3、企业对营销机会的对策： ①发展策略。又称抢先策略，即该机会有较大发展潜力时，可及时抓住机会开发新产品，抢先进入市场，在竞争中取得领先地位。 ②利用策略。又称紧跟策略，即营销风险较大、吸引力也大时，采取紧跟方式，既可避免抢先占领市场所承担的风险，又可较早进入市场，取得有利地位。 ③维持策略。又称观望策略，是一种较为保守的做法，即企业对发现的环境机会采取观望的态度，等待时机成熟时再加以利用。 ;1．分析研究营销环境能帮助企业避开或减轻不利于企业发展的( ) A．机会 B．威胁 C．破产 D．打击 2.科技环境是指科学技术对企业（　 　）活动带来的或可能带来的影响。 A. 生产　　B. 推销　　 C. 营销　　D.财务科技环境 3.财政收入政策指在财政收入方面，政府作为房地产市场的监督 者，通过调节（　 　），影响市场参与者的总量和结构，进而调 节房地产市场的结构和供求状况。 A. 税率　　B. 价格　　C. 成本　　D.利率 4.货币政策对房地产市场的调节主要通过调整（ 　　）以及房地 产抵押贷款政策等手段，来控制银行对房地产业的信贷投向和信贷 规模。 A. 税率　　B. 价格　　C. 成本　　D.利率;5.恩格尔定律表明：在一定条件下，当家庭个人收入增加时，收 入中用于食物开支部分的增长速度与用于教育、住房、医疗等方面 的开支的增长速度相比，（　 　）。 A. 后者小于前者　　B. 两者成正比　　 C.前者小于后者　　 D. 两者成反比 6. 对物业开发企业而言，影响经营环境的最大因素是( )。 A.政治因素 B.经济因素 C.社会文化因素 D.家庭构成因素 7. SWOT分析法中，哪种对策是指最小与最大对策？ （ ） A．WT对策