07福建亿力淮安会展中心地块前期策划提报.ppt

福建亿力淮安会展中心地块前期策划提报 提报简要 淮安城市概况 淮安房地产现状与特征 水渡口板块分析 淮安商业及办公市场分析 项目研判与定位 项目产品开发建议 营销推广策略 淮安城市概况 淮安，用什么让我们爱上你？ 幅原辽阔，人杰地灵 历史悠久，文化之乡 运河之都，九省通衢 民风淳朴，礼仪之乡 淮安城市概况 苏北大地上，新兴的工业城市 经济持续快速增长,经济结构进一步优化。 固定资产投资快速增长 消费市场稳中趋旺 居民生活水平稳步提高 淮安城市概况 近期宏观政策 土地增值税清算 央行上调存、贷款利率 物权法即将颁布 淮安房地产现状与特征 淮安房地产开发投资增长较快，两年内涨幅高达100% 房地产投资占全社会固定资产投资比重逐年增长，市区达到 470048万元，同比去年增长34.29% 淮安房地产现状与特征 房地产开发总量大幅增长，住宅开发是绝对主力 06年，全市完成房地产开发施工面积641万㎡,同比增长54.46%,新开工面积376万㎡ ,同比增长75.7%,竣工面积230万㎡,同比增长11.65%;市区完成施工面积469万㎡ ,同比增长53.77%,新开工面积271万㎡ ,同比增长63.25%,竣工面积181万㎡ ,同比增长25.69%。 淮安房地产现状与特征 淮安房地产现状与特征 供销比逐年下降，普通商品住房销售旺盛，市场产品以多层住宅为主 市区06年在售的50余家楼盘中，除淮海第一城、天山华庭等少数楼盘有小高层销售外，绝大部分楼盘以多层产品为主。 淮安房地产现状与特征 淮安房地产现状与特征 淮安房地产现状与特征 市区可开发土地逐步减少，市区房价上涨较快，升值空间较大 开发重点逐渐东移，淮安城东将成为下一片开发热土 不同区域人群购买倾向性较严重,各板块购买群体划分比较明确 房地产开发市场以外地开发商为主,缺少品牌发商 ,行业整体水平不高 产品缺少创新性，同质化严重 换房需求，在购买需求所占比例较大 淮安房地产现状与特征 土地市场研究 土地出让市场良好,以住宅用地为主 住宅用地容积率普遍较高 住宅用地价格屡创新高 出让土地以,清河区和开发区为主 水渡口板块分析 市场现状及特征 水渡口板块分析 未来发展趋势 住宅上市量巨大，市场竞争激烈 住宅产品类型以小高层、高层为主 高品质项目将陆续涌现 淮安普通住宅价格风向标 CLD呼之欲出 水渡口板块分析 越河地块 占地面积约410亩 容积率：不大于2.2 成交价格:5.96亿 楼面价：993元 水渡口板块分析 已售各竞争对手市场形象分析及营销手法 淮海第一城——淮安人心中最佳的居所 河畔花城——淮安人心中最具性价比的楼盘 香格里拉——淮安人最期待的住宅 盛世名门——名校、水岸、多层，物以稀为贵 水渡口板块分析 本项目客户调研分析 水渡口板块分析 本项目产品客户调研分析 水渡口板块分析 对本项目住宅物业思考 1）产品方面 建议采用新古典主义建筑风格 房型设计以100——130平米三房为主，在设计过程中充分考虑舒适性 在条件允许下，建议本案增加多层和低层物业 2）配套方面 建议本案配置高品质会所。 建议本案配置高规格幼儿园、中小学。 建议本案以配套为核心竞争力，以学区优势吸引消费群体，最大化赢取市场份额。 ? 3）价格方面 建议本案以3000-3500元/平米的价格区间入市，迎合市场对本项目价格预期，从而为本案实现快速 去化、占领市场、迅速回笼资金提供保障。 4）项目尽可能早上市，占领先机，赢得市场 淮安商业及办公市场分析 淮安商业现状 宏观 淮安整体商业环境良好 专业市场竞争激烈 招商工作未受重视 淮安商业及办公市场分析 淮安商业现状 微观 商业主要集中在淮海广场周边 市场购买力相对有限 百货业依然占主导地位 餐饮、娱乐等业态经营状况良好 属于典型的“中心”消费型 淮安商业及办公市场分析 淮安商圈分析 第一商圈：淮海广场商圈 第二商圈：汽车站商圈 第三商圈：楚州漕运广场商圈