房地产信托收益和风险分析-中国农业银行.PDF

资产配置报告动态信息 房地产信托收益和风险分析房地产信托收益和风险分析 房地产信托收益和风险分析房地产信托收益和风险分析 2013 年 4 月 事由事由：： 事由事由：： 2013 年 2 月，国务院推出了加强房地产市场调控的新国五条，然而短期内新国五条无法抑 制住房价的上涨趋势，而且还在一定程度上推高了一手房的交易。在一手房需求推动下，作 为房地产开发商其中一个重要融资渠道的房地产信托获得了复苏回暖的机会。一直以来，房 地产信托相对于权益类产品都有着更好的收益，而且在政策监管上已经有多重保护措施，但 是其局部地区风险不容忽视。 点评点评：： 点评点评：： 房地产信托是信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委 托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运 用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。其中不动产包括房地产及其经营 权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。在国外，与我国房地产信托相 似的产品叫做 Real Estate Investment Trust，简称为 REITs，它是一种流通性较高的标准化金 融产品，主要投资于不动产的收益权证，主要收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息 或出售房地产。相比之下，我国房地产信托产品定义则更为宽泛，其投资形式可以与 REITs 相同，也可以是其他形式，但不能随意流通，合同也非标准化的。 总结近几年房地产信托的发展情况，主要有以下四点： 第一第一，，2012 年房地产信托受政策影响年房地产信托受政策影响，新增规模放缓，新增规模放缓 第一第一，， 年房地产信托受政策影响年房地产信托受政策影响，，新增规模放缓新增规模放缓 我国房地产信托的主要发展时期在 2010 年至 2011 年上半年，从 2000 亿的规模暴增到了接 近 7000 亿的规模，但是之后的规模就开始维持稳定，直到 2012 年底保持在 6800 亿左右。 然而，由于整体信托行业的高速发展，信托资产规模在 2012 年超过了 7 万亿，从而使得房 地产信托占总规模比例在 2011 年下半年开始逐渐下滑，截止 2012 年底大概占信托业总规 模的 10%不到。 图表图表1 我国房地产信托总规模我国房地产信托总规模 图表图表 我国房地产信托总规模我国房地产信托总规模 巴曙松教授及其研究团队 资产配置报告动态信息 房地产信托总规模 （亿） 占比 8000 20% 7000 6000 15% 5000 4000 10% 3000 2000 5% 1000 0 0% 资料来源：中国信托业协会 影响房地产信托规模变化的主要原因是房地产调控政策以及房地产信托监管政策影响房地产信托规模变化的主要原因是房地产调控政策以及房地产信托监管政策。。2010 年 影响房地产信托规模变化的主要原因是房地产调控政策以及房地产信托监管政策影响房地产信托规模变化的主要原因是房地产调控政策以及房地产