2006年东莞市叠馨居项目策划总案.ppt

叠馨居销售策划方案 大岭生活广场——假日公寓营销总案 项目概述 项目街区状况 项目片区市场概况 地理位置：东莞市黄江镇江海城华安小区叠馨居 用 途：商住两用 使用年限：70年 规 模：总建筑面积31552平方米 总 套 数：共587个单元 其中住宅 546 个单元 铺位41个单元 主力户型：单间套房、一房一厅 主力户型面积约：28平方米—53平方米 发 展 商： 东莞市黄江镇房地产开发公司 改革开放以来，黄江镇充分发挥地缘优势，抢抓发展机遇，经济迅猛发展，综合实力不断增强。黄江镇是“全国百强乡镇”之一，工业发达，配套完善，目前在黄江投资设厂的有国际著名的飞利浦等外资企业700多家，主要产业有电子、塑胶、五金、鞋业、家私、玩具等，裕元工业园和田美北区高科技工业园发展势头迅猛。全镇总面积约98平方公里，本地人口1.9万人，外来人口10多万人。 本项目位于黄江镇江海城，江海城位于黄江镇中心区，但江海城内农民自建房较多，且大多用于出租所以居住环境较差。本项目周遍华安小区、华城小区等均为建成投入使用四年左右的中档住宅小区，因此本项目在品质定位上有一定的局限性。 叠馨居位置及配套 黄江镇有有国际著名的飞利浦等外资企业700多家，主要产业有电子、塑胶、五金、鞋业、家私、玩具等，裕元工业园和田美北区高科技工业园发展势头迅猛。 这些企业经济效益普遍较好； 中层管理人员的薪水相对较高； 中层管理人员的年龄主要在28-35之间； 中专以上学历。 三、客户分析 周边出租房竞争及治安环境较差的对策 周边民房对本项目出租效益的高低影响是最大的，我们如何优越其竞争，在调查中发现民房的居住安全是最多租客关心的问题，同时由于民房规模小，业主没有能力也不会下大力气搞好出租房的物业管理。 针对这样的问题，我们可以推出“管家婆”式的物业管理。使项目具有“酒店式公寓”的标准。 本项目推广切入点是利用：周边完善的生活配套及市政配套、免费物业中介、类酒店式的物业管理、用安全而高额的投资回报刺激本案消费群体。 目前东莞投资型物业销售的推广主题，往往围绕三个方面：首先是位置，其次是风险，再则是投资回报率。 一般投资型物业购买者与使用者相分离，相信已经成为房产经营者共识。按照这条线索，剖析这三种营销主题，会发现三种营销主题全部是围绕一个概念来操作，就是给消费者信心“投资本项目必定有高额回报”。 以位置作为推广主题，无非表达这样的意思：这么好的位置，你以后租赁收租也可以，等着房子价格往上涨再卖也可以，怎么样都让你有好的回报。 以包装修作为推广主题即购买本项目发展商在收取装修材料成本的基础上，义务为购买者的物业进行保质保量的装修。表达的意思很类似：即你只需放心购买，其他的包括装修，我都会做到你满意。超抵的装修，完善的售后服务。今后你想租出去还不容易，租个好的价格太简单了。总之也是给消费者一个信心，就是能够得到良好的回报。 相对周边民房安全管理差、卫生差的机会，我们可以推出类似“酒店式公寓”管理的方式，创造一个舒适的、真正适宜居住的生活环境。 以投资回报率作为推广主题就是最原始的保底的方式来确保投资客的收益。 五、销售方式确定 一、广告制 媒介投放策略 广告推广阶段策略 广告主题 二、经纪制 主动出击 投石问路 终端拦截 顺藤摸瓜 经纪制的销售特色 员工架构及预计销售进程 媒介投放策略 第一阶段：形象建立期（ 2006年4月——2006年8月） 传播思路 前期推广的作用是为吸引大众对项目的注意，同样有效的区分市场，形成独立的、个性化的形象支持。形象必须符合项目定位，告之叠馨居强式出台。 实施 1、从3月中旬开始逐步建立叠馨居之形象。主要选择传播通道为报纸。数量为四期，间隔基本为一星期一款。 2、现场包装基本实施，导示、路牌、道旗等全部完工。 3、开盘前，将有一款开盘告之广告，结合部分相关报道、软文。 4、开盘前选用电视媒体发布该项目形象广告。 5、开盘，采用整本广告进行渲染，聚集人气。 采用媒体以夹《东莞日报》《南方都市报》派送报纸\单张}为主。 第二阶段：强销期（ 2006年8月——2006年11月） 传播思路 第三阶段：收尾清盘期（ 2006年11月——2007年1月 ） 传播思路 广告主题1 广告1 主标题：《新资本论》第一章—— 当一个投资地点已为世人所瞩目时，决断是第一法则。 副标题：叠馨居值得