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济南市高收入住区与低收入住区的分布 2011.10 姓名：邵雪莹、华益伟、孔伟 班级：城市规划与设计 2011级 高低收入住区的界定 高低收入住区形成机制 济南市高低收入住区分布及规律 济南市居住空间分异应对策略 目录 1.1高收入住区界定 1 高低收入住区的界定 国务院七部委5月12日下发了《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，《通知》规定了享受优惠政策的普通住房需要满足的三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 根据济南市实际情况，济南市建委、济南市房管局、济南市财政局、济南市地税局等有关部门共同研究，确定济南市享受优惠政策普通住房具体标准按国家有关部门规定的标准和最高上浮比例执行，即：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。 根据济南时报公布数据：济南市房地产商品房交易均价为9115元/m2。 参考以上信息，我们将交易价格15000元/ m2以上的商品房定义为高档住区。（由于价格与一定的住宅质量、居住区位、环境条件等存在很大的相关性，是多种因素的综合反映，因此价格可以作为区分高低收入住区的标准） 1.1高收入住区界定 1 高低收入住区的界定 别墅是指在郊区或风景区建造的园林式住宅，一般拥有独自的私家车库、花园、草坪、院落等。 高档公寓是指其单位建筑面积销售价格高于当地普通住宅销售价格一倍以上的高档次住宅，通常为复式住宅、顶层有花园或多层住宅配有电梯，并拥有较好的绿化、商业服务、物业管理等配套设施。 中海奥龙观邸 高档住宅，是指建筑造价和销售价格明显超出普通住宅建筑标准建造的高标准住宅，通常包括别墅和高档公寓。 1.2低收入住区界定 1 高低收入住区的界定 当前中国城市低收入人群的来源主要包括两部分：城市内生的低收入人群和城市外来的低收入人群。 （1）城市内生低收入人群的主体是贫困职工，尤其是在经济体制转轨过程中，大量下岗失业的企业职工。 （2）城市外来低收入人群的主体是农村转移劳动力，其中农民工约占80%~85%。 低收入人群主要集中居住在城市棚户区、衰退老城片区、工人新村、城中村等房价房租较低的住区，为便于研究，我们将棚户区、保障性住房作为主要的研究对象。 1.2低收入住区界定 1 高低收入住区的界定 济南市清河新居保障房 济南市发祥巷棚户区（已改造） 棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱、差的区域及“城中村”。 保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。 保障型住房由政府统一规划建设，分布与棚户区等自发性低收入住区有明显的差别，因此我们对两类住区进行分类调查研究。 2.1政策背景 2 高低收入住区的形成机制 作为我国经济体制改革的一项重要内容，住房制度改革是指对传统的福利分房制度进行变革，以建立起符合市场经济机制的住房体制，实现住房的商品化和社会化，导致投资利益主体的多元化策略，使得住房二级市场逐步开放，延长了住宅消费链，鼓励了住宅的梯级消费。 同时，政府作为土地等社会资源的最大拥有者，其产业政策和城市规划 等政策成为城市住宅房地产空间