2007年武汉汉飞彭刘杨房地产项目营销策划建议提案107页.ppt

汉飞·彭刘杨路项目市场定位分析及价值提升建议 市场认识 知己知彼，方能百战不殆。 在项目所处的市场环境看似简单而实为不凡的形势中，我司将首先针对对项目产生直接或间接影响的关联片区或竞争楼盘进行相应的分析，以达到深刻知彼的目的。 与积玉桥、武昌临江、中南等中心城区一线板块紧紧相邻。 司门口板块坐落长江大桥下，东眺黄鹤楼，西揽长江，坐拥司门口成熟老商圈。 东与地段核心、快速发展的中南板块相接； 北与豪宅辈出、名盘聚集的积玉桥板块及临江板块为邻。 分析发现：相邻板块 或依靠牢固的商圈地位，浓厚的商业商务氛围，形成高价位楼盘聚集之势 或倚重突出的景观资源，形成高档楼盘扎堆开发的局面 而相比之下： 项目所属的司门口板块则处于中心城区房地产的相对低洼，板块房地产整体不够突出，也不太引人关注。 项目思考 司门口板块为何 如此低落不够突出？ 开发较早，但后期发展缓慢。 武昌的传统商圈，最早的开发区域，但住宅与商业基本还保持着20年前的面貌。 原有的风采，早已完全被快速发展的新兴商圈、热点板块所掩盖。 商业发达，但环境陈旧杂乱。 作为武昌最早的商业中心与居住中心，司门口商圈地位依然稳固，但魅力已远不及当年。 低矮民房杂乱无章，商业业态凌乱分布，道路破乱拥挤不堪。整体环境较为低端。 拆迁体量大、拆迁成本高，旧城改造缓慢。 同为武昌老城重地，司门口却在10%的土地上聚集了约20%的人口，人口密度高，且商业与居住混杂。 旧城改造力度小，进展缓慢，居住环境缺乏大的改善。 区域土地供应少，楼盘规模小，品牌带动力弱。 司门口板块近几年来的房地产供应十分稀少，板块缺少联动。 多为小体量、低水平的零星开发与营销，市场影响力不足。 平庸的开发水平，低劣的楼盘包装，难以引起市场广泛关注与共鸣。 1、位处成熟老商圈，坐享成熟商业、都市繁华。 司门口商圈是武昌地区最早被开发的区域，也是武昌地区最早和最老的商圈，与中南商圈、徐东商圈、街道口商圈，构成武昌的四大商圈。 司门口商圈目前已经形成了司门口商业步行街、彭刘杨路美食一条街、首义园小吃城、户部巷早点等特色街区，吸引了武商量贩店、中百仓储、肯德基等商家入驻，形成了购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合型商业区。 2、大桥交通，枢纽地带，快速连通武汉三镇。 项目处于司门口商圈的彭刘杨路西段，东面与车辆下桥匝道相连，将武昌内环瞬间与汉口、汉阳有效衔接，对外出行交通十分便利。 随着首义地下通道、下桥匝道开通，阅马场交通的改善，这一交通优势将更加突显。 3、近拥名江、名胜、名景，外部景观较为优越。 司门口板块西揽长江，内含黄鹤楼；西有武昌美丽江滩、长江大桥，北有锦绣蛇山，同时东面为建设中8万平米的首义文化广场，景观资源知名度高。 4、便享商圈成熟配套，生活十分便利。 成熟商圈，完善配套。项目所处司门口商圈聚集超市、精品购物、地方小吃、特色餐饮、个性娱乐等多种商业业态，充分满足人们各种生活、休闲与社交之便。 教育单位密集。司门口板块内聚集了各类特色高校及各类重点的中小学。湖北美术学院、武汉音乐学院、湖北中医学院、中南财经政法大学、湖北教育学院等各类特色专业高等院校聚集，区域内武汉中学、华师一附中、市十中、第五十四中学、粮道街中学、武昌实验小学等知名的初级学校云集。 一流医疗，均衡分布。武汉大学人民医院、武汉市第三医院、湖北中医学院附属医院、武汉市妇幼儿童保健医院等知名的医疗机构云集，便享完善生活照顾，生活无忧。 多元休闲，生活丰富多彩。司门口商圈、武昌江滩、首义文化广场、黄鹤楼、红楼、湖北剧院各类特色休闲、景点，提供多样生活空间。 分析发现：司门口板块 具备武汉市首屈一指的优势景观； 享有全国文明的地段标志； 拥有深厚的历史人文底蕴及扎实的商业、医疗、教育根基。 作为司门口板块内最具分量的一份子，可以这样说，板块突围的资本我们的项目也初步具备。 司门口 对比之重大发现一： 积玉桥与临江板块的联合体，势头已超越中南。 正在凭借出色的江景、湖景和过江地铁的规划，以品牌大盘和豪宅云集的突出优势，逐步超出中南。 楼盘最高单价及整体均价已经远远突破中南板块。 板块声势仍在继续抬升中，开发后劲依然十足。仍有金地集团、融侨集团等房地产巨头陆续加入。 对比之重大发现二： 司门口商业略不及中南，但在司门口居家和生活却远比中南优越。 虽然司门口商业发展相对缓慢，商业氛围和商业档次略不及中南，对投资人群及高端商务人士等人群的吸引力稍显欠缺。 司门口板块突出的景观优势、历史人文底蕴远超中南，作为居家和生活司门口明显较为优越。 对比之重大发现三： 司门口板块与积玉桥及临江板块联合体有着极大的相似性，甚至在某些方面更为突出！ 同为老城重地，景观都很突出，内环交通枢纽作用明显（一线临江楼盘除外）。 积玉桥板块后天优势渐显：地产大腕云