澳门物业管理现况、挑战与发展.PDF

澳門物業管理現況、挑戰與發展 主講者：澳門特別行政區政府房屋局 局長 鄭國明博士 2006 年 11 月 24 日 一、 引言 物業管理作為一種不動產管理的模式，是房地產巿場體系的一個重要 組成部分，作為一個行業，物業管理主要是服務性的，是寓管理於服務， 在服務中體現管理並完善管理和經營。在物業管理的過程中，一是為委託 人的物業提供高效的管理和科學的維修保養，使物業得到合理的、有效的 使用，充分發揮房屋建築的各項功能，提高物業的最大的使用價值和經濟 價值，延長物業的使用年期，促使物業的保值和增值。二是物業管理既要 體現管理實體（即物業管理公司）通過管理所帶來的自身和管理對象物業 的經濟效益，更重要的是為物業的所有權人即業主和住戶提供一個安樂舒 適的良好空間，盡心盡力地為人們生存發展滿足其享受及需要。因此，物 業管理的服務理念應該是一切從業主和住戶的利益出發，以業主和住戶的 需要為服務前提，通過有效的管理，讓業主和住戶得到真正的實惠，這是 物業管理服務的出發點和依歸。是故，物業管理不僅只是對物業的管理， 也是通過物管理服務去建構起一個有利於人與人之間的溝通，人與自然、 文化的融匯的路徑。 二、 澳門物業管理概況 (一) 物業管理公司的種類 現時澳門的物業管理公司的種類大致 可分為三類：第一類是發展商附 屬經營的管理公司，管理的大多數是發展商參與興建的物業。第二類是獨 立經營的管理公司，是受發展商、管理機關（即管理委員會）等委託管理 物業。第三類則是由所屬樓宇分層所有人（即小業主）自組成立的服務團 體。 1 私人房屋的物業管理方面，由於早期 五層高樓宇法例並沒有強制設置 升 降 機 ， 防 火 或 保 安 系 統 ， 該 等 樓 宇 大 部 分 只 是 一 梯 兩 戶 ， 甚 或 一 梯 一 戶， 除了清潔外並沒有其他管理的問題。因此多沒有聘請管理公司，澳門 大部分私人樓宇管理一般是由物業的業主（樓宇落成早期由於物業分層登 記或銷售情況等因素的影響，業主多為發展商），或管理委員會（分層所 有人大會推選的機關）委託進行管理，委託方式有兩種：（一）全包式， 即由物業管理公司收取全部管理費用，並負責支付樓宇的各項正常開支； （二）半包式，即物業管理公司向委託者於一定期間收取一筆固定費用， 以作支付清潔、公共水電保養、員工薪酬、服務代理等費用；其他支出， 如管理用電話費、公共水電費、升降機、消防及保安系統、樓宇等維修、 保養費，均實報實銷，由住戶攤分。 (二) 物業管理的相關法律規範 現時澳門物業管理所遵循的法律規範 主要是《民法典》內有關分層所 有權之規定及第 4 1/ 95M 號法令，前者 用以規範一般樓宇的管理，後者特 別適用於經濟房屋管理。以下簡述有關規範的來源：政府於 1996 年 9 月 2 日頒佈了第 25/9 6M 號法律《分層樓宇法律制度》，除卻規範樓宇每一單 位的獨立和獲得所有權的程序外，其中更規範了樓宇共有部分的管理，分 層建築物所有人的權利和義務等細則，物業管理問題才有所改善。其後， 於 1999 年 8 月 3 日以第 39/ 99/M 號法令頒佈被修訂的民法典中，第 25/ 9 6/M 號法律被廢止，只保留有關物業登記的規定之部分，而物業的管 理制度則載錄在《民法典》內，其中規範了分 層建築物所有人(即小業主) 在管理上之權利、義務及負擔以及分層建築物所有人大 會(即小業主大會) 之組成與運作及管理委員會之組成、權利和義務等。一般而言，樓宇落成 後短期內不會被完全占用，所以，法典規範了在分層建築物之半數單位已 被轉讓、或 30%的單位已被 占用時，實際已進行管理之人或策劃建造該建 築物之人，又或負責管理有關分層建築物之實體，應即召集所有人大會之 第一次會議，以便選出管理委員會、通過本年度之預算及在有需要時制定 有關規章及訂定火險之保險金額，否則須就因不作出此召集而造成之損害 負連帶責任。 2 而第