2012年武汉吴家山商业市场市调报告.ppt

在售项目 立方城 五号楼 六号楼 七号楼 八号楼 四号楼 Loft公寓 三号楼 二号楼 一号楼 地址 吴家山107国道与七雄路交汇处 开发商 武汉誉景实业有限公司 建筑面积 11万方 商业面积 1.5万方，底商、街铺 LOFT面积 1.5万方 容积率 5.49 用地性质 工业用地50年，目前仅33年使用年限 车位数 500个，车位比1: 220平米 产品类型 Loft、平层、写字楼 户型 4号楼：5.5米层高Loft公寓，46-52㎡ （交房时已隔好，底层空高2.6米） 其他：平层，40-126㎡，可自由组合至1100平米 其中2#、3#楼可做住宅用，其他均为办公用 价格 loft7500元/㎡，平层4300元/㎡ 优劣势 优势：临近轻轨，紧邻主干道，交通便捷，价格较周边最低 劣势：使用年限、土地性质限制 销售率 Loft：60% 写字楼：20% 竞争分析 项目水电按工业收取，开发商承诺住房用开发商补贴差价 四号楼部分楼层以完成签约，含水务局等政府机构及民营企业 立方城为片区位置、交通最好、价格最低的综合体项目，但整体销售状况低于片区住宅项目的销售速度 商业部分未对外出售，亦无意向商家引入 写字楼的销售状况较差，主推方向为宜商宜住的2、3号楼产品和8号楼小户型低总价产品 4.商务市场分析 4.2 周边现状 4.2.2 竞争项目 在售项目 万安 国际企业大道 开发商 武汉金鸿科技产业有限公司 投资商 武汉万安盛世集团有限公司 用地面积 28446㎡ 容积率 3.5 建筑面积 共99509㎡ 其中：商住面积55833㎡，商业展示中心43676.5㎡ 绿化率 25% 总户数 970 停车位 546 ，车位比1: 180平米 开盘时间 2010-11月底 价格情况 4800元/㎡ 销售情况 1#、5#楼销售率80%，销售周期1年半 2#、3#、4#预计6月份开盘 1# 2# 5# 4# 展示中心 3# 企业大道为商务项目，以SOHO变LOFT概念销售，整体销售状况低于片区住宅项目的销售速度 商业部分未对外出售，亦无意向商家引入 目前写字楼一期销售80%，正在二期蓄客认筹中，整体销售率30% 4.商务市场分析 4.2 周边现状 4.2.2 竞争项目 69㎡ 113㎡ 113㎡ 54㎡ 54㎡ 54㎡ 54㎡ 57㎡ 69㎡ 57㎡ 在售项目 万安 国际企业大道 楼栋 1-5# 用途 商住公寓 楼层　 21层　 层高 3.4米 电梯配置 一单元3部客梯，2个步梯 单层面积 10户，690平方米，最大拼合两个单元1400平米 户型面积 54-113平方米 优劣势 优势：临近轻轨，层高3.4米，上下两层可打通做复式 劣势：工业土地性质限制 配置 带燃气，预留天然气管道、卫生间、厨房和阳台，光纤入户 4.商务市场分析 4.2 周边现状 4.2.2 竞争项目 住 宅 写字楼 写字楼 招租项目 海峡创业城 项目 海峡创业城 位置 武汉吴家山海峡两岸科技产业开发园七雄路口 建筑面积 83000㎡ 容积率 3.9 层高 3.6 车位 406，车位比1: 200平米 主力面积 300-1100㎡ 租赁情况 一般为整层或本层整体租赁。即面积为500-1100平米 多为小型企业进驻，产业涉及机电制造、材料加工等企业，企业员工多为周边居民 台商企业较少 入驻企业按相关规定可享受税费减、免得优惠政策，获得政府扶持金 租赁价格 约30元/平米 创业大厦目前入驻企业：大政科技、武汉施坦德液压机具有限公司、武汉龙裕生物科技有限公司、武汉天仕达电器有限公司、武汉农富康生态农业开发有限公司、武汉双键开姆密封材料有限公司、湖北博士来科技有限公司、武汉金德机电设备技术发展有限公司、武汉新绿地园林工程有限责任公司 海峡创业城为商业办公、住宅的综合体项目，目前已交房，写字楼正在招租中 目前住宅部分入住率约50% 写字楼计划重点引入生物医药、光机电一体化、电子与信息技术三大领域的高新企业，但目前进驻项目多为农机、生物、园林机械等中小企业，招租率约50%， 4.商务市场分析 4.2 周边现状 4.2.2 竞争项目 4.商务市场分析 4.2 周边现状 4.2.3 写字楼与住宅项目对比 项目 性质 均价 月均去化速度 航天彩虹镇 住宅 6300 20-80 天合新界 住宅 6800 40-90 立方城 商业、写字楼 4300 10-20 万安 国际企业大道 写字楼 4800 10-20 从价格和速度上看，片区的住宅产品均优于写字楼产品，客户对写字楼产品的接受度低 区域产业结构：区域以制造加大、物流、机械等产业结构为主体，商贸类办公需求较少，该产业结构在一定时期内还将持续，对商务写字楼物业需求相对较弱。 区域商务需求现状：在区域产业结构的引导下，区域商务物业销售速度较低