上海合顺——长江新天地商业项目营销方案.ppt

长江新天地目标营销思路 全市人口约270万，其中市区人口约70万 2006年实现地区生产总值1025.31亿元 解读产品 解读产品 解读产品 解读产品 解读产品 解读产品 Strengths优势： 规模——近15万平米，最大，一站式 商铺类型——街铺，铺铺临街，独立性强 主题——江鲜主题（独此一处），特色无法替代 功能——体验餐饮、休闲娱乐、旅游度假（业态规划、功能规划、主题规划之间的关系） 商气——以前有8亿商机基础，政府授名，知名度高 规划——经营型规划，领先20年，外里面、特色、交通动线。 配套——大型半地下停车场地上停车场、立体交通电梯、广场、大湖 景观——风景区，环湖，自然文化资源无法复制（滨河公园、入口广场、鱼鳞广场、亲水平台、临水木栈台、水上景观餐厅、跌水、游船码头、街角广场、九曲桥、音乐喷泉、垂钓岛、水巷等） 开发实力——上市集团，15年开发经验 理念——五赢商业地产实践者，责任筑商 团队——国际级大师手笔，精英团队联袂作品（招商、管理、施工） 策略：最大化放大每一个优势卖点！ Weaknesses劣势： 容量——总建筑面积太大，市场容量小 商铺大——每套商铺600——2000平米 总价高——每套商铺都在500万—1000万之间 招商——当地商家都有现成的场地，他们进驻难度大 时机——工程先，推广后，停滞时间较长，商铺投资高潮已过 对策： 分期开发，功能区分规模分化 商铺分割，引导——定制开发，经营型商铺 加大宣传增值潜力，商铺大是为了更好的经营，领先20年 重点宣传商铺的低单价，高增值潜力 灵活的付款方式，给予保障性措施 招商先行，暗地招商，明则推铺 资源整合全亮相，给人一种强强联合的感觉，让人产生信心。 Opportunities机会： 城市规划——北部滨水区金山片区的启动，金山板块新经济崛起 大桥通行——连接镇扬的润扬长江大桥启动 长三角一体化趋势——交通一体化，经济一体化，生活一体化，消费一体化；长三角深度融合，城市界限逐渐消失，初步形成“1小时生活圈”交通网。 政府支持——市、区各级政府大力支持，各级部门保驾护航 大商圈辐射——覆盖三重商圈：形成经常性商圈（核心商圈）、基本性商圈（次级商圈）、旅游性商圈（边缘商圈），覆盖长三角整个区域的所有经济强市，网状消费链直撒长三角。 镇江城市地位——苏南区域性中心城市，交通四通八达，享南京都市圈和上海经济圈双重保障。 策略：全方位的利用每一个机会！ Threats威胁： 直接竞争对手——金山宝地、银座的宣传销售启动 潜在竞争对手——第一楼街、龙吟彷、望京天地等的返租及经营现状 国家政策——增值税的清算，使得返租不能够再长期利用，如何保障 客户抗性——投资者抗性（总价）、经营者抗性（政策） 对策： 谨慎采用返租策略，可以采用促销型返租，最多不能超过5年 招商率要达到200%，做到带租约销售，以次来教育客户面积适中，总价也就不是问题了 制定好的招商政策，给予商家保护政策，吸引全国知名商家进驻 选择最好的招商机构进行全国范围招商，选择最好的商业管理机构进驻 制定好的销售政策，给与投资者灵活的付款方式和退出机制 不再同一层次上与其他在手楼盘竞争，以绝对的竞争优势进行强势推广，避免夹生饭 战略矩阵 优势 （strength） 发挥优势，转化威胁 利用机会，克服劣势 发挥优势，抢占机会 减小劣势，避免威胁 机会（opportunity） 威胁 （weakness） 劣势 （threat） 提纲 1、目标 2、解读镇江 3、放眼长三角 4、炒作：国际山水美食江都 5、SWOT战略 6、营销：内守外攻 三管齐下 7、纵横捭合 第一阶段 . 第二阶段 . 第三 阶段 . 稳健提高美誉度 二三期顺利开发、租售和经营 广泛获得忠诚度 整体理想经营，在镇江直至 　长三角获得理想利润和品牌 长江新天地年营业额7亿元 迅速打开知名度 一期顺利租售和理想经营 2008年4月 ↑ 2007年4月 时间 第一阶段 内守外攻 强力的组织保证 网状地