上海新凤城市场比较法实例.ppt

市场比较法 贵仁雅苑 新凤城 才茂公寓 君欣豪庭 中通大厦 精装修/02 毛坯/08 普通装修/04 精装修/00 精装修/05 装修/房龄 一般 优 较优 稍优 较优 平面布置 较差 好 较好 一般 较好 环境条件 2.5/32.5 9/30 砖混 较近 较完备，近新华医院 一般 有较多商铺店面、繁华度较好 公寓 转让 正常 35294 68 240 2010.11.30 君欣豪庭 10/34% 3.5/43.1% 1.3/30% 1.68/35% 容积绿化率 16/28 12/13 4/6 5/20 楼层 砖混 砖混 砖混 砖混 建筑结构 个别 因素 较近 较近 较近 较近 离市中心距离 不完备 一般完备 较完备，近新华医院 较完备，近新华医院 基础设施及公用设施完备度 较差 一般 稍优 较优 交通条件 有部分商铺店面、繁华度一般 有部分商铺店面、繁华度一般 有较多商铺店面、繁华度较好 有较多商铺店面、繁华度较好 商服业繁华度 区域 因素 公寓 公寓 公寓 公寓 用途 转让 转让 转让 转让 价格类型 正常 正常 正常 正常 交易情况 16515 23692 28462 待估 成交单价(元/平方米) 66 65 65 62 房产面积（平方米） 109 154.00 185.00 待估 成交价格（万元） 2010.11.11 2010.11.05 2010。11.20 2010.11.30（基准日） 交易日期 中通大厦 贵仁雅苑 才茂公寓 新凤城（估价对象） 估价对象及 内容 比较实例 比较因素 因素条件说明表 102 101 103 100 100 楼层 95 99 98 100 100 容积率/绿化率 99 97 97 98 100 房龄/装修 100 101 100 99 98 100 100 100 35294 君欣豪庭 98 99 98 100 平面布置 97 100 99 100 环境条件 个别 因素 100 100 100 100 离市中心距离 98 98 99 100 设施完备度 97 98 99 100 交通条件 99 99 100 100 商服业繁华度 区域 因素 100 100 100 交易时间 100 100 100 待估 交易情况 16515 23692 28462 待估 成交单价(元/平米) 中通大厦 贵仁雅苑 才茂公寓 新凤城（估价对象） 估价对象及 指 比较实例 比较因素 比 较 因 素 20% 30% 25% 25% 权重 100/98 100/100 100/99 100/98 平面布置 个别 因素 100/102 100/101 100/103 100/100 楼层 100/95 100/99 100/98 100/100 容积率/绿化率 100/99 100/97 100/97 100/98 房龄/装修 37135 100/101 100/100 100/99 100/98 100/100 100/100 100/100 35294 君欣豪庭11140.5 19243 25706 30542 28156(平均) 28951(加权) 28124(中位） 31432(实际) 100/97 100/100 100/99 环境条件 比准价格(元) 100/100 100/100 100/100 离市中心距离 100/98 100/98 100/99 设施完备 100/97 100/98 100/99 交通条件 100/99 100/99 100/100 商业繁华 区域 因素 100/100 100/100 100/100 交易时间 100/100 100/100 100/100 交易情况 16515 23692 28462 待估 成交单价(元/平米) 中通大厦 贵仁雅苑6426.5 才茂公寓7635.5 新凤城（估价对象） 估价对象及 指 比较实例 比较因素 比较因素修正表 新凤城银座 内环内，距离五角场约4公里车程 离市中心距离 较好 环境 公交：6、70、103、220、 地铁：靠近8号线 交通 近新华医院，商服店面较多，较发达 周边配套 完备 基础设施 1.63元/平方米/月 （电梯房） 物业管理费 朝南 朝向 精装修 装修 5/20 楼层 2005 房龄 62 面积（平米） 一房一厅 房型 470/230 车位/总户数 35% 绿化率 1.68 容积率 杨浦区控江路1500弄 小区位置 31432 单价（元/㎡） 205 售价（万元） 价格走势 房型图 估价对象 才茂公寓 内环内，距离五角场约3公里程 离市中心距离 稍好 环境