上海昆太路项目市场策划提案报告终稿.ppt

中基置业昆太路项目市场及规划建议Market Analysis and Project Planning Proposal 上海星美地产 STELLAR-LAND (Shanghai） 2005.11.15 ****楼市大背景 受宏观调控影响价格普遍走低 发展的基础良好；经济持续发 展、人均收入快速增长快速、 外来人口大量涌入 住宅将成为主力和新的热点；恢复后的市场利润有一定程度的下降，性价比提高；商用物业成为主要投资方向；高端住宅在强劲购买力支撑下，将以产品特色不断刷新市场行情，成为市场亮点，市场将趋于两极分化 ****楼市的四大板块发展概况 ****楼市的四大板块发展概况 * ****概况 最佳魅力城市——**** 中国经济最发达十强县排名第二 以全国0.01%的土地，聚集了全国2%的外 资，1/9台资；以全国0.05%的人口，创造了全国0.3%的GDP和1.3%的进 出口总额，进出口总额超过了全国22个省。 三个1千万：****每天引进的境外投资超过1000万美元，实现的出口贸易 超过1000万美元，实现财政收入超过1000万元人民币。 累计合同台商投资为55亿美元，到账台资27亿美元，约占江苏省的1/4， 全国的1/10。 ****的“新市民运动”：****120万人口中，50％是外来人口 被评为国家卫生城市、国家环保模范城市、中国优秀旅游城市等殊荣。 2004年****更以全票入选中国十大“最佳魅力城市”。 市场分析 市场分析 东部 该区域目前楼盘较少，然而依托经济开发区的人群，市政规划的体育中心，300亩的水上乐园，台协大厦、时代大厦等等，依托东部副中心的带动，该区域也许将成为****的“新浦东”。 南部 该区域楼盘主要以小高层和高层为主。便利的交通是该区域的最大卖点,但除此之外几乎没有什么亮点。目前新开盘 “世茂蝶湖湾”，以强势品牌、优势产品、自有配套，预期将打开新局面，但也仅是个案表现。 西部 该区主要是以别墅为主酒店式公寓为辅的高档物业，别墅类均价5000～7000元/㎡，周边是阳澄湖度假、商务旅游区，其周边优美的环境和****大学城也是一大“亮点”。 但目前配套尚不完善，大多为第二置业，新开住宅大盘规划甚佳，将继北部后引入大量居住人口。 市场分析 北部 优美的人居环境、大盘较多、多层和小高层为主的中高档物业，多层均价3900元/㎡，小高层均价4000元/㎡，该 区域目前在售楼盘20多个，总户数近1.5万户，其规模堪称****各板块之首。各种生活配套日将完善，离****市中心也比较近，长江北路沿线是政府重点规划地区，潜力巨大。据****楼市在2005年十一房展会现场调查数据显示，有近30％的受访者表示有意向在该区域购房。 市场分析 长江北路板块区域背景 该区域是新兴的一个大的居民区，区域内住宅项目众多，但高端物业相对较少 该区域内主要购买人群为****人（包括：老****人和新****人）外加上海和浙江以及江苏其它地区的人群，另加少量境外、海归人士 该区土地的供应量进入了末期开发 目前该区域将面临新的一轮城市化改造和建设，使之长高、变大、成熟、靓丽 市场分析 3436 3400 3070 4332 3431 3181.6 均价　 （元/㎡） 100% 89.31 100% 259.92 22549 合计 1.14% 1.02 1.15% 3 260 外籍（台湾） 8.79% 7.85 9.84% 25.57 2412 江浙地区 19.48% 17.4 15.45% 40.16 3247 上海地区 34.04% 30.4 34.09% 88.6 7239 老****人 36.55% 32.64 39.47% 102.59 9391 新****人 金额比 金额 （亿元） 面积比 购买面积（万㎡） 购买套数 消费者 2004****市房地产市场的消费结构 上海地区买家大多购买别墅，因此将购房均价抬高 江浙地区与新****人大多投资或购买普通住宅，因此均价为最低 老****人大多投资或换房，因此单价较高，总量也大 台湾客户购买力较佳，但金额比例小，有待开发空间 市场分析 4800 78% 70% 1.5 2、3、4房 高层、别墅、办公、商铺 107 蝶湖湾 3750 85% 42% 1.7 3房 多层、小高层高层、酒店公寓 8.7 滨江丽景 3500 88% 41% 1.7 3、4房 多层、小高层 14 锦绣豪门 3400 91% 40％ 1.4 1、3房 多层 10 春晖锦苑 4200 86% 45% 1.4 2、4房 多层、小高层 23 凤凰城 4400 85