上海绿城玫瑰园-广告策划竞标稿.ppt

整体规划独立别墅237栋以河道划分组团，中部分布48栋大宅别墅、四周围绕189栋标准别墅；面积独具霸气，为上海甚至国内住宅罕见（大宅平均占地8亩/栋、标准宅平均面积750平米）；高绿化率、低容积率、水流森林，尊贵大气的别墅格局 。 4.大宅价值——大面积水景森林别墅 第二部分 项目分析 / 概况阐述 / 法式、英式、意大利式等过时间考验的百年经典经别墅模式；庭院、泳池、临水私家花园等经典别墅元素的灵活运用；大宅户户大面积水域环绕；户户均有私家花园，可以经营自己的土地。 5.建筑格局——经典别墅的正道 第二部分 项目分析 / 概况阐述 / 旗忠18洞高尔夫球场；水上休闲运动区；国际网球中心（亚洲最大）；自带7000平米豪华会所。 6.配套设施——尊贵身份，情趣盎然 第二部分 项目分析 / 概况阐述 / 二．项目 SWOT分析 第二部分 项目分析 / ■与徐家汇的交通距离在半小时车程以内—— 【 距离 / 时间 / 生活成本 】 第二部分 项目分析 / SWOT分析/ 优势分析 距徐家汇25分钟距，距市中心24公里，上海虹桥机场18公里，距莘庄8分钟。 交通距离具备作为第一居所的条件，与城市的距离给项目功能运用赋予更多的机会，可作为城市别墅塑造，提升项目价值。 分析： 第二部分 项目分析 / SWOT分析/ 优势分析 有新闵铁路线，通江、浙、皖三省的320国道；江川码头。莘闵轻轨，莘松专线、沪金专线、闵马线等多条公交线路。 ■便捷通达的交通体系—— 为目标客户群找到线索。 【 道路 / 轴线 / 区域结构 】 分析： 【 聚集效应 】 第二部分 项目分析 / SWOT分析/ 优势分析 任何一种类型的物业都有着地区性。本案所在的区域配套构使项目具有建立国际标准社区的条件，并可形成特殊群体的聚集效应。 ■区域结构具有国际化特征—— 以旗忠高尔夫球场和新建的国际网球中心（亚洲最大）为支点，相关项目包括：旗忠高尔夫球场、新建体育设施项目、体育中心辅助设施（运动员村、高级酒店及医 疗康复中心）、高档森林别墅区以及配套公建中心和市政公用设施。以及原先已拥有国际标准的18洞高尔夫球场、室内网球场、温水游泳池、保龄球馆等多项高档体育场馆和设施。 分析： 【 阳光效应 】 第二部分 项目分析 / SWOT分析/ 优势分析 “森林休闲城”具有上海稀有的未受污染的生态环境。依托旗忠森林体育城，区内自然环境优美、无重工业污染、生态指数高。 ■空气和水的质量较优于上海市区—— 具备了营造高品质居住区的基础，确保未来价值，能吸引更多注重环境的人士（尤其是境外人士）。 分析： 【 阳光效应 】 第二部分 项目分析 / SWOT分析/ 优势分析 规划建造容积率为0.175的低密度独立式别墅区，大宅平均占地8亩/栋、标准宅平均占地约3亩/栋。 ■容积率0.175—— 别墅的核心在于对土地资源的占有,项目的规划指标条件使它具备了国内顶级别墅的条件。 分析： ■板块——不属于著名别墅板块。上海别墅板块中，目前佘山以上海稀缺的山坡景观已然成为上海顶级别墅所在心理指认。 ■资源——地块不具备自然湖、山景等顶级别墅的天然条件。 ■价格——项目总价高，对本案高价定位会有一定影响。 第二部分 项目分析 / SWOT分析/ 劣势分析 ■大师杯——大师杯/亚洲最大的网球场馆。 分析：提升区域地位；有事件热点可利用；可借用相关人群进行推广。赛事的存在更保障了与城市各方的交通系统。将成为上海魅力之旅的软景观、新亮点，带来类似F1的热点效应。 ■绿城品牌——绿城十多年积累的品牌优势对浙江、上海等老客户的吸引。 ■世博会——上海世博在即，将为上海进一步提升城市地位与国际形象的有力推动力，外来资本及巨头将会更关注上海。 第二部分 项目分析 / SWOT分析/ 机会分析 ■ 别墅宏观政策压力，别墅市场大环境冷淡； ■ 上海别墅未来两年释放量较大，楼盘众多，竞争激烈。 第二部分 项目分析 / SWOT分析/ 威胁分析 三．项目理解 第二部分 项目分析 / 是一个具有典型海派特征的中国顶级城市别墅社区，对当代别墅社区开发具有指导意义的意义。 我们认为本项目： 1.具有典型海派特征的；2.顶级；3.城市别墅社区。 这里面包含了三层含义： 第二部分 项目分析 / 项目理解 / 城市精神是一个历史范畴，可记忆、可遗传，有延续、有变异。建筑全息反映城市精神，百年岁月的积淀，才成就一份厚重的历史。旧日的上海，便在婆姿的梧桐树影中，显现分外的幽雅风韵沉重的法式情怀，更将浪漫散落在空气的每个角落。当历史将文化赋予我们的时候，追忆便成