上海鹏欣白金湾府邸写字楼项目营销策划案372009年.ppt

* 区域发展策略 北外滩是政府确定的首批现代服务业集聚区之一，成为上海国际航运中心，海运业是未来引入的主导行业 。 宏观经济研究——产业发展规划 房地产业 房地产业 文化及相关产业 房地产业 社区服务业 —— 先进制造业 —— 专业服务业 知识服务业 信息产业 商贸旅游文化休闲业 旅游会展业 商贸旅游文化休闲业 物流业 知识服务业 商贸业 航运业 金融业 航运业 上海市 虹口区 上海市 虹口区 十一五重点发展产业 十一五规划支柱产业 依据上海市建设“四个中心”的发展战略，虹口区大力促进现代服务业发展，十一五规划支柱产业分别为航运服务业、知识服务业、商贸旅游文化休闲业以及房地产服务业。 围绕“航运虹口”的定位，虹口区将全力建设北外滩航运服务集聚区，增强航运服务业的影响力、辐射力和竞争力，形成高层次、宽领域、全方位的航运服务业体系。 区域发展策略一：确定区域发展规划 北外滩沿江重点区域占地面积67公顷，黄浦江岸线长约2.2公里，共有17个重点项目,总建筑面积约130万平方米，总投资约200亿人民币，主要位于航运商贸区以及项目所在的现代商业区内。 项目地块是区域的商业中心和文娱中心，与北侧的历史风貌区有机结合，地块内的高层建筑是区域地标性建筑之一。 航运商贸区 商贸办公区 商住综合区 中高档居住区 提篮桥历史风貌及现代商业街区 北外滩未来规划功能区 航运商贸区 商贸办公区 商住综合区 中高档居住区 历史风貌及现代商业区 本项目 北外滩是上海市政府确定的首批现代服务业集聚区之一，将大力发展航服务业， 成为上海国际航运中心的重要组成部分。 区域发展策略二：确定区域产业发展 资本密集型产业 具有规模经济和集约化经营的特点，附加值也比较高 知识密集型产业 高附加值，与金融、保险业组成金融航贸商务业，构成国际航运中心城市的核心 上游产业 航运融资及其管理服务 劳动密集型产业 企业规模较小，经营相对分散，产业附加值较低 共计10方面：航运融资、海事保险、海事仲裁、海损理算、航运交易、航运咨询、公估公证、航运组织、航运专业机构和船舶管理 共计4方面：邮轮经济、货物运输、船舶租赁、拖船作业 共计10方面：码头服务、集装箱堆场、仓储服务、船舶代理、货运代理、报关服务、理货服务、内陆运输服务、船舶供应服务、船员劳务 产业链划分 产业链特征 产业链内容 中游产业 海运业 下游产业 海运辅助、港口服务业 从航运服务产业价值附加值来看,中上游产业是北外滩未来引入的主导行业 产业发展优势一：港区分离 虹口区上海航交所 75 KM 32 KM 上海市地图 费利克斯托港 伦敦 140 KM 1940年伦敦采取港区分离的模式，将港口硬件设施外移到离市中心以东40公里的提尔伯里和沿河下游，此后又逐步移到费利克斯托港，但伦敦依靠波罗的海航运交易所拓展航运中上游产业，并成为全球顶级国际航运中心。 上海北外滩目前与伦敦类似的港区分离的航运服务业发展条件，以及以航交所拓展航运相关产业的模式，表明上海北外滩现代航运服务业中上游产业链未来发展存在的潜在空间。 产业发展优势二：航运交易所 上海航交所未来主要职能包括：航运市场行为的监管中心 、规范市场行为的培训中心、航运市场信息中心、中国航运政策研究中心、改善口岸软环境的协调中心和航运专业会展中心 。 上述职能有助于北外滩能够吸引更多航运服务的上中游企业的入驻。 海事组织 船代货代 航运交易 信息服务 船舶交易 集中了包括上海海事局等11家区域性功能机构,是国内航运服务机构最为集中的区域之一 航运服务企业2000余家，船运业务占全市总量的79.6%。 航运企业（分公司）达800多家 虹口 世界第二大运价指数集装箱运价指数 2004年上海航运交易所完成船舶交易鉴证125艘次 北外滩上海航交所 伦敦 约20%的世界著名船东在伦敦设有办事处 700多家船代公司，完成世界50%的油轮运输和30%-40%的干散货运输的洽谈合同 世界排名第一的散货运价指数 至少拥有15个国际组织总部以及众多的国际航运机构、协会 世界超过50%的新船或二手船通过伦敦波罗的海航运交易所进行买卖 伦敦波罗的海航交所 上海北外滩现代航运服务业的未来发展 未来的北外滩将形成相互支撑的多层次、成体系的现代航运服务平台 船代货代、报关报检等 货运客运船公司、船舶租赁等 2008～2010年 中游产业要形成亮点 2010年以后 航运信息、咨询、金融、商务等 目前 大量下游航运货代服务企业 上游服务业接轨国际先进水平 时间 现状/目标 产业重点 现代航运服务业的中上游高附加值企业将是未来商业地产的潜在主力客户 上海市北外滩现代航运服务业发展规划 航运服务 海事保险 航运金融 邮轮经济 区域发展策略三：外部交通网络的形成 地铁4号线