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郑州天伦杨君刘项目发展战略及项目定位 谨呈：河南省天伦房地产有限公司 项目研究的工作阶段划分 我们的研究思路和方法 项目报告的结构思路导图 项目界定 项目区位分析——位于城市边缘地带，片区具备良好的发展前景 位于郑州市金水区以北，距离河南省委、省政府所在区域约7km； 项目所在区域属于郑州房地产格局上的北区，“北扩东移”的城市发展格局，促使北区迅速发展； 北区定位于科技文化及旅游度假区，具备良好的发展前景和高素质的居住群体； 本项目位于北区中段，属于城市边缘区域。 地块四临及资源——地块自然资源一般，周边建筑景观较差 从地块内部看四周，南侧及东南侧为杨君刘村； 东侧为汽车销售市场，邻近107国道； 西侧为工厂，及柳林镇政府驻地； 北侧未来规划为新柳路，路北121亩用地也在本次顾问工作范围； 地块内部场地项目平整，基本为空地，场地东北侧有一污水坑，未来建设过程中将加以利用； 目前尚未有与项目地块紧邻的开发项目。 交通状况分析——外围具备较好的交通条件和利好因素，现状道路相对较差 地块南侧为杨君刘路，路况较差，主要为村民用道路； 地块西侧1公里为郑花公路，是郑州市的主要干道，通过杨君刘路与地块相连； 地块北侧为规划中的新柳路，路北121亩土地也属于本项目； 地块东侧目前为107国道，车辆众多，未来107国道东移，原道路改造为中州大道，将成为一条市政主干道和景观大道； 目前地块与外部连接的道路状况较差，距离已有市政主干道较远； 周边目前公交线路较少，随片区开发进程较快和居住人口增多，这一状况将会得以改善。 项目限定条件 总用地面积约307.5亩，其中南侧地块用地面积186.5亩，北侧地块用地面积121亩； 南侧地块土地使用权面积157.1亩，市政道路用地29.4亩； 容积率1.55—2.0； 用地性质：居住； 项目四周不临现状主干道，新柳路建成后将成为项目对外连接的主要通道； 项目位于郑州新规划的城市中心组团边缘，与花园城市组团相连。 已有部分项目内定团购，面积40000㎡ ，建筑形式为多层，价格1600元/㎡ 左右。 周边配套情况分析——目前周边各项配套设施尚不完善 项目位于城市边缘，属于房地产格局中的北区中段，邻近郊区，各项市政基础设施较为匮乏； 配套商业设施： 建材市场、汽车销售 邻近郑州市商业中心（二七路商圈）约10公里 距离联华超市距离约4公里 教育配套设施： 市第七中学分校（在建）、刘诗昆艺术幼儿园 公共交通系统： 郑花公路32路（刘庄—火车站）、62路（刘庄—万客来）、310路（二七广场—花园口旅游区） 107国道39路（庆丰农化市场—火车站）、308路（二七广场—黄河鲤鱼厂） 医疗、健身、娱乐、金融配套较为匮乏。 项目属性界定 问题结构化分析 本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果）分析 项目核心问题提出——如何解决从R1到R2的矛盾 市场背景 宏观经济分析——城市简介 河南省省会城市，地处中原腹地； 2004年中心城区建成区面积212平方公里，人口322万人； 2004年GDP1375亿，财政收入114.8亿； 工业经济相对落后，主要支柱产业有汽车、建材、纺织、会展等； 在35个大中城市中，经济总量排名第20位，在全国地级以上城市中，排名第28位。 宏观经济运行状况——经济发展各项指标 纵向来看，郑州市宏观经济发展迅速，各项经济指标稳步增长； 2004年，郑州市人均生产总值达到2350美元； 与国内其它大城市相比，郑州市人均经济水平仍显落后；在与周边城市武汉、济南的比较中，也落后于上述两城市； 相比周边城市功能有一定类似的城市来看，郑州市与济南、武汉的人均GDP差距远小于房价均价差异； 经验表明：在人均GDP在2000—4000美元时，房地产发展进入高速发展期。 高速发展阶段的房地产特征——研究郑州处于的房地产发展阶段 2004年郑州市人均生产总值达到2350美元，按照经验和惯例，正处于房地产发展的高速阶段； 郑州市房地产的各项发展阶段亦与快速发展期的房地产主要特征相吻合。 郑州房地产近年来市场供应和销售面积增幅较大，整体房地产价格小幅上扬 图1显示：郑州房地产自近年来供应和销售面积均保持高速增长，2004年销售面积达到504万平方米，市场供需比为1.07：1，基本合理； 2004年郑州市市区人均房地产消化面积近2平方米，远高于经验值1平方米左右，市场需求旺盛； 房地产价格历年来增幅不大，销售均价四年间，上升不到40%； 2004年较2003年的房地产价格有较大增幅，整体均价增幅13%，其中住宅增长11%，商业增长16%； 2004年以来的宏观调控对房地产市场有深远影响，价格震荡升高 2004年郑州房地产价格上浮较大，尤其是下半年，整体均价