加快推进不动产统一登记和不动产税制改革构建房地产市场调详解.PDF

加快推进不动产统一登记和不动产税制改 革构建房地产市场调控长效机制 巩荣生 （陕西华地房地产估价咨询有限公司 西安） 摘 要：当前，我国的房地产市场仍然面临严峻的调控形势，“去行政化”、构建长效机 制是未来调控政策转型的方向，党的十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改 革”，国务院决定建立不动产统一登记制度，拉开了长效机制的“序幕”。本文探讨以土地为 核心实施不动产统一登记，以不动产税制优化改革替代行政调控，通过加强不动产统一登记 与不动产税收征管的有效协同，形成房地产调控长效机制。 关键词：不动产统一登记；不动产税制改革；长效机制 长期以来我国的房地产市场调控，由于过多的采用了“头痛医头脚痛医脚” 行政干预，虽然短期内起到了遏制投机的作用，但一直未达到预期的持久成效。 面对当前复杂的经济发展形势和严峻的房地产市场调控压力，如何改善宏观调 控，实施有效的政府治理，促进社会经济可持续健康发展，党的十八届三中全会 提出了“处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用”、“加 快房地产税立法并适时推进改革”、“建立全社会房产、信用等基础数据统一平 台，推进部门信息共享”，为构建房地产市场调控长效机制指明了方向。国务院 日前决定建立不动产统一登记制度，吹响了构建房地产市场调控长效机制的“冲 锋号”。由此，以不动产统一登记为抓手，加快推进不动产税制改革，房地产市 场调控长效机制雏形已然显现。 一、以土地登记为核心实施不动产统一登记制度，搭建全国统一 的不动产登记信息管理基础平台，为构建房地产市场调控长效机制提 供扎实的基础数据支撑和完善的产权制度保障。 我国当前的不动产登记“政出多门”，房屋和土地分别由建设部门和国土资 源部门负责登记，草地、土地承包经营权由农业部门登记，林地由林业部门和登 1 记，水面、滩涂的养殖使用权由渔业部门登记，滩涂由国家海洋部门登记，又有 《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《草原法》、《农村土地承包法》、 《森林法》、《渔业法》以及《海域使用管理法》等作为各部门的法律依据。虽 然2007 年颁布实施的《物权法》明确规定“国家对不动产实行统一登记制度”， 但是由于机构改革和配套政策的滞后，不动产统一登记制度一直没有得到落实。 随着经济社会的发展，这种分散登记的做法已经越来越不适应建设社会主义现代 市场体系的需要，主要表现在：①弱化了不动产登记的公信效力，不利于不动产 权益的维护和交易安全的保障；②加大了登记的执行成本，降低了登记的行政效 率，制约了市场机制主导资源配置功能的发挥；③分散在不同登记部门之间的“信 息孤岛”，缺乏全国联网的统一不动产登记信息管理基础平台，使得政府各职能 部门对市场的监管难以形成有效的协同，也极大地影响了调控决策的科学性和针 对性。 土地是万物之本、是其他不动产存在的根基。以土地登记为核心建立不动产 统一登记制度，不仅尊崇了不动产的自然属性，也符合国际通行做法和我国国情。 我国的土地登记工作经过长期的积累，已经形成了一套完整的地籍信息系统，尤 其是通过第二次土地调查，全面获取覆盖全国的土地利用现状信息，城镇国有土 地和农村集体土地的确权发证也基本完成。通过信息共享，地籍信息系统已在税 收征管、城市规划等众多领域得到了广泛应用，并取得了良好的社会效应和经济 效应。而国土资源“一张图”工程，更是集合了土地管理与开发利用的多源信息， 实现了国土资源的动态监管，成为政府政务公开和信息化建设的典范。由国土资 源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责， 以地籍信息为基础平台，整合房屋等其他各类不动产登记信息，搭建全国统一的 不动产登记信息管理基础平台，能够为政策调控提供扎实的基础数据，促进调控 的精准发力。同时，以土地登记为核心，通过对不动产登记的整合，实现登记机 构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”，可以有效消除不动产分散登记 的弊端，明晰不动产产权，规范不动产交易，维护交易安全，为构建房地产市场 调控长效机制提供完善的最基础的产权制度保障。 2 二、加快不动产税制优化改革，充分利用税收杠杆的调节功能， 推动市场机制优化资源配置功能的发挥，完善引导房地产市场健康发 展的长效机制。