土地开发估价投资效益评估讲述.ppt

土地開發估價投資效益評估 收益－成本＝毛利 投資就是要獲利 成本推算法＆收益還原法 講師：莊敏信 壹、投資效益評估（第二單元） 2-1不動產估價之意義 估價之意義 專業人員根據估價的目的，遵循估價 原則，按照估價程序，選用適宜的估 價方法，並在綜合分析影響房地產價 格因素的基礎上，對房地產在估價時點（價格日期）的 客觀合理價格或價值進行估算和判斷的活動。 估價之目的 A.公部門： 1.課稅；2.徵收補償；3.工地撥用做價；4. 標售； 5.計算 回饋代金；6.重劃；7.計徵登記費；8.訴訟。 （如共有 物裁判分割以價金找補）；9.聯合開發；10.採購；11.容 積移轉；12.徵收異議之「復議」或 「行政救濟」時； 13.實施平均地權之規定地價； 14.開發建設（例如區段徵收、眷村 改建）之預算編列與計畫訂定； 15.公產估價；16.土地使用計畫 之擬定；17.法院拍賣。 私部門： 1.買賣；2.都市更新權利變換；3.合建；4.租賃；5.設定他項權利之權利價值；6.土地開發；7.擔保品鑑定（貸款融資）；8.移民資產證明；9.資產管理公司（AMC）承受金融機構不良債權（NPL）時；10.不動產證劵化之推動；11.公司合併之資產鑑定；12.金融資產服務公司就擔保品進行拍賣時；13.保險公司理賠參考；14.資產重估；15.商譽與信用平等。 2-2影響地價的因素 A、一般因素 指對於「不動產市場」及其 「價格水準」發生全面影響之自然、 政治、社會、經濟等共同因素 B、區域因素 指影響近鄰地區不動產價格 水準之因素 C、個別因素 指不動產因受本身條件之影響， 而產生價格差異之因素 ◎進行不動產估價時應保握與分 析價格行程因素 ※形成不動產經濟價值有三 a.對不動產效用的認識，b.數量相對稀少性 c.有效需求 ＊三者因素並非固定不變，經常處於變動傾向，固須綜 合分析一般因素、區域因素與個別因素，用以研判不 動產在不同時空與設經環境背景下，其應具之價值。 ＊應充份調查分析過去的變動，現在之狀況即將來之動 向，作動態保握，併追究各因素間互相之關係，判定 a.對不動產效用的認識，b.數量相對稀少性c.有效需 求三者之影響，才能正確保握不動產價格 ◎日本不動產鑑定評價基準是把區 域因素分為： 1.道路條件：道路系統及連貫性、 寬度、人行步道、舖裝情形、道路 景觀、快慢車道之劃分狀況等 2.接近條件：至車站及各種公共設施之接近程度、交 通設施、車輛班次等 3.環境條件：日照、降雨情形、溼度、災害、治安、 景觀、文化水準、居民素質、水電瓦斯供給情形等 4.行政條件：都市計劃使用區分、建蔽率容積率、高 度限制、其他限制等 5.棕地條件：棕地面積、寬度、深度、形狀、配置情 形等 國內學者對一般因素的分析 1.自然因素： a.地質、地盤等狀態，b.土壤及土層 之狀態，c.地勢之狀態d.地理上之位 置關係，e.氣象狀態 2.社會因素： a.人口狀態，b.家族構成及世代分離狀態，c.都市之 形成及公共設施建設狀態，e.教育及社會福利之狀態 ，f.不動產交易及使用收益習慣，g.建築式樣等狀 態，h.資訊化之進展狀態，i.生活方式等之狀態 3.行政（政治）因素： a.土地利用計畫及管制狀態 b.對土地及建築物之結構、防災 等管制狀態 c.不動產資金之統制及不動產交易之管制狀態 d.關於不動產稅制之狀態 e.住宅政策 4.經濟因素： a.儲蓄、消費、投資水準與國際收支狀態 b.財政金融狀態 c.利率水準 d.技術革新及產業結構之變化 e.租稅負擔狀態 f.物價、工資及就業水準 g.交通體系狀態 h.國際化狀態 ※名宅、豪宅，最怕政局不穩定，政局勝於產業 真空，一但政局紛擾，購屋置產失去信心，心 不在國內，骨牌效應即生，為求變現，低價在 所不惜，可為「一般因素」之實例 ※區域道路整編計畫，如台中市昌平路，民國 88年預定改「崇德六路一段」，住戶認為要 更換太多戶籍資料覺得麻煩反對而作罷，後又 另一波整編計畫，變為「興安一街」，門牌從 「路」改為「街」，住戶