项目策划案例(房地产项目规划设计).ppt

* 5.房地产项目规划设计 规划设计 景观设计 户型设计 建筑风格 配套创新 发布：某竞争对手规划设计 实践5：完成某房地产的营销策划案 项目策划 5.房地产项目规划设计 项目策划 5.1规划设计 规划设计是楼盘的生命线，很多时候项目成败与否决定于此。 新世纪的居住小区应具有独特、布局合理、环境优美等特点，应是以人为中心，高质量、高品位的居住区。随着经济发展，人们希望有独特风格、时代特征、和谐布局和有特色、高品位的居住环境。 建筑群体组合； 公共空间规划； 道路规划； 绿地规划。 项目策划 5.1项目总体规划 创 新 理 念 “均好性” “新街坊” “价值定位” 强调景观的均享，弱化组团，强化半私密空间，强化窗前的视觉效果。 庭院的空间变化及功能的合理利用，收放归缩领域，改变庭院地形，追求以种植为主的自然景观。 人车尽可能分流，以停车不破坏景观为主。 强调日照，朝向均好。 缩小小区规模，加密街道网络； 汽车入地与街道直接相通； 周边围合或周边封闭，形成大尺度的公共空间； 强调内侧，加大绿化面积，多做隐蔽车道； 突出街区城市效果，周围景观即是城市景观； 公共配套工程设置或分隔在不同的街坊里，从而便于管理。 在规划的过程中，不是单纯追求平面构图，重要的是确定价值区域； 依确定的价值区域，确定每栋住宅中每户的户型，而不是先确定户型比； 反复整调低价位区的比例，消除低价位区，化不利为有利； 重视草地、树木、水面、硬质景观的价值。 项目策划 功 能 卖 点 5.1项目总体规划 起居室、卧室灵活可变 标高解决功能分区 交通面积功能化 立体花园走入高层住宅 购房者越来越看中居住区的环境质量。 土地资源的限制，中国无法做到每户都有私家花园。 针对这一矛盾，新设计提出了环境设计的系统性的理念。 通俗说：就是做立体花园，将花园从地面沿着人们的活动路线进入住宅入口、公共走廊、分户入口直至每户的阳台。 使人们在日常生活的每个关键节点上都能够接触到绿化，使绿化环境不再只是一片绿地，而是一个连续的系统。 例如在两户入口的中问留出一块半公共的空间作为双方共用的种花、养鸟之处。在营造绿化环境的同时也有助于邻里的沟通和交往。 房间的功能有动静之分、房间的面积有大小之分，显然光在平面上做文章已无出路。 在高层住宅中引入“别墅”的概念，传统的2.8米层高所造成的室内空间效果被打破，在房型设计上作出从二维到三维的探索。 住宅中的活动空间（如起居室）所需的面积越来越大，如仍维持标准的2.8米层高，势必造成一种压抑感。在起居室部分应增加层高。 利用不同的层高所引起的不同标高来解决功能分区的问题，把开放性的活动空问和私密性的静态空间放在不同的标高上，显然比单纯地从平面上划分功能更优越也更合理。 把层高的变化和标高的不同组织起来，形成一系列既丰富多彩又灵活合理的空间，使居住更具趣味性和人情味，也为室内布置的个性化提供了更多的可能性。 交通面积是用来联系使用面积的，因此交通面积必不可少。 在住宅尤其是高层住宅设计中，交通面积的多少直接影响得房率的高低，是衡量住宅设计优劣的关键指标之一。 在设计中一味地用压缩走道宽度或做成暗走廊等牺牲公共空间质量的方法来减少交通面积、提高得房率，显然不是明智之举。 在新设计中，则力图突破每五层两条走廊、每三层一条走廊等变化，并结合房型的三维设计，把交通空间也三维化、立体化。 在用最少的交通面积服务尽可能多的户数的同时，又结合环境设计把一些半公共绿化空间引入到交通空间中来，使交通空间突破单纯意义上的交通功能。这样，既在整体上减少了交通面积，又丰富了交通空间，从而实现了交通面积的高效性，提高了得房率。 住宅与别墅最大的区别即在于其工业化和规模化，高层住宅尤其如此。 高层住宅的房型必然受到结构、设备等各方面客观条件的制约，不可能随心所欲地进行设计。怎样融合功能上的灵活性与工程上的经济性是住宅设计中的一个老问题。 新设计按功能要求的不同，把房间分为两大类：一类是使用功能上比较单一，但受管道、设备等影响比较大的房间，如厨房、厕所。这些房间的布局和大小应该相对固定。另一类则是使用功能上比较复杂，受管道、设备等影响较小的房间，如起居室、卧室，应该让这些空间灵活起来。 在这两类间中找到这样一个平衡点，即在某些固定的位置上解决厨房、厕所，作为固定的支点，将其在层高、标高上均具有相当的可变性和灵活性，给起居室、卧室的设计留出更大余地，力求在房型设计中达到功能与经济的统一，解决好固定与灵活的矛盾。 项目策划 未 来 模 式 5.1项目总体规划 方便完善的配套 和谐融洽的文化 优美祥和的环境 服务周到的会所 幽雅舒适的居所 住户 管理者 发展商 规划设计者 功能规划 五位一体模式 关键：“居所、环境、文化、配套、会所”