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关于探索小产权房带来问题及其对策 　 　　【论文关键词】小产权房 问题 对策 　　【论文摘要】“小产权”房是指在集体所有的土地上开发的商品房，由于有违现行规定，面临着很大的风险，但却因优惠的价格受到广大购房者的欢迎。然而由于农村宅基地和国有建设用地在所有制方面存在着巨大差异，在农村宅基地上开发商品房的做法，在政策上还存在不少问题，文章对这些问题进行分析并在此基础上提出相应的解决对策。 　　 　　一、小产权房存在的原因 　　 　　目前学术界对农村小产权住房尚未进行统一界定，上对“小产权”房也有不同的理解，最普遍的说法是按房屋权属证明的发证机关来区分，即由国家统一制作发放房屋所有权证和国有土地使用权证的叫“大产权”房，而由乡镇政府或村民委员会私自制作发放的“房屋所有权证”则被称为“小产权”房，也叫“乡产权”或“村产权”。2007年6月18日，作为国家房地产主管部门，建设部正式发布风险提示：“小产权”房屋无法办理权属证明，不受法律保护；6月25日，北京市国土资源局局长安家盛又公开表示，北京已开始全面“小产权”房屋，违规项目要停工停售。但是小产权房却仍以其顽强的自生能力，赢得消费者的青睐，不断扩大其份额。究其原因，主要有以下方面的原因。 　　1、新农村建设是其产生的现实基础 　　上个世纪九十年代，有些外出务工的农民，将房子卖给外来的城镇居民。随着城市化进程的加快，商品房的价格逐步上涨，有些村集体以“农村改造”、“新农村建设”等名义立项，获得规划审批，再虚报户口数骗取宅基地用地指标，建成房屋后入市交易，有的什么手续都没办，直接与开发商合作兴建商品房后公开销售。“小产权”房就这样出现了。 　　2、房价上涨过快促使其快速发展 　　“小产权”房目前在我国供需两旺。以北京为例，在所售楼盘中，“小产权”房的面积约占待售总面积的三分之一。尽管有建设部的风险提示，“小产权”房仍然热销，究其原因，就在于其价格优势，“小产权”房的价格大约只相当于同类地段正常房价的30％。在现行法律制度下，政府统一征用土地，统一出让，垄断了土地供应一级市场，通过收取出让金的方式将土地使用权让与开发商，在房地产开发的各个环节，开发商还将交纳给各级政府、各个部门各种各样的税费，而这些都可归入开发转嫁给广大购房者来承担。税费和出让金的支出甚至占到了商品房成本的6o％，在税费和出让金总额中，出让金和费占了绝大部分，且出让金还是在不断上涨的，在这种情况下，商品房价格上涨也就不难理解了，“小产权”房的价格优势也将越加明显。由于“小产权”房建在集体土地上，没有向政府交纳土地使用权出让金、城市基础设施配套费和其他税费，其开发成本自然比正常开发的商品房要低，所以，小产权房价格上的优势掩盖了其产生的风险，对于想在大城市生活，而又无力购房的人来说这无疑是非常好的过渡。假如政府今后不出什么政策，购房者就能以这么低的购房成本享受几十年的产住房，从这一点的上来说成，他们可能就会觉得这是比较合算的。从而在购买“小产权”房时其价格低廉也掩盖了要承担的风险，市场需求旺盛也就加速了“小产权”房的发展。 　　3、政府监管力度不够为其提供便利条件 　　按照我国现行的《土地法》、《城市房地产管理法》等的规定，我国实行十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策，对耕地实行特殊保护，同时还实行土地用途管制制度，严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。国务院在《关于深化改革严格土地管理的决定》中也明确规定：“禁止农村集体组织非法出让、出租集体土地用于非建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”以现行法律制度来衡量，“小产权”房无疑是非法的。然而，作为一种市场行为，“小产权”房在房地产市场中能够存在这么长时间，能够从局部地区、个别城市扩展到全国，这恐怕应该是政府相关管理部门的失职，是一种管理上的严重缺位和行政不作为，乡镇政府实际上是这种行为的制造者和实际推动者。虽然法律明确规定农村土地归农民集体所有，但是现实中一直被当作资源对待，在征地过程中尤其如此，这样农村集体土地成了地方政府的最终源头，土地增值也就用于维系着由地方政府主导的“土地财政”。面对房地产行业巨大的现实利益，村集体冒着法律上的风险，希望获得一块蛋糕，而“小产权”房较低的价格，一下子就受到购房者的欢迎，于是，“小产权”房便在法律的夹缝中生存下来了。这一方面是利益所致，另一方面也与土地管理部门的严重失职行为有关。 　　 　　二、小产权房带来的主要问题分析 　　 　　1、农民基本生活保障问题 　　目前法律并不允许其在集体土地上进行房地产开发，集体土地征用为国有土地是房地产开发的前提条件，而农民获得的征地补偿在土地收益分配中只占了很少一部分，大部分的土地收益被当地政府部门和开发商瓜分了