城市与项目投资评价、项目定位.ppt

风险分析与投资决策 ------经济评价体系与技术标准 IRR=15%------一般 IRR=20%------优秀 IRR=25%------非常优秀 ----以合作开发项目的方式共同对项目投资，包括注册资本和股东借款，当可以取得银行贷款时则使用银行贷款,合作方对投资的回报要求在15%－25%之间。 标杆企业收益要求 内部收益率≥25% 销售净利率≥9% 指标评价考虑： （1）核心指标确定指标值标准；参考指标中的总体指标未定标准仅做参考；参考指标中的单项指标结合具体项目分析评估。 （2）经过对部分项目（成都1期、大连等）的测试，其内部收益率均超过30%。因此对一般多层项目内部收益率暂定为25%。 （3）经测算，集团平均税前销售利润率为12%，销售净利率约在8.04~10.2%之间，因此销售净利率暂定为9%。 风险分析与投资决策 ------风险控制 风险 回报 冒险型 折中型 规避风险型 投资者对待风险的态度 风险分析与投资决策 ------风险控制 R1 R2 R3 R4 P1 P2 P3 风险 回报 风险规避型投资人对于预期风险和回报的关系 风险分析与投资决策 ------风险控制 1、财务风险 2、法律风险 3、政策风险 3.1.6.1政府资源利用的评估 3.1.6.1.1当地政府对外来投资的态度 3.1.6.1.2当地政府职能部门的办事作风 3.1.6.1.3当地政府对该项目的关注程度 3.1.6.1.4地块周边已有开发商项目成败的政府因素 3.1.6.1.5与政府合作关系 3.1.6.2政策变更对项目开发的影响 3.1.6.2.1城市规划限制或更改 3.1.6.2.2突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。 4、拆迁风险 链接：土地合同法律风险评估细则 形势评估 战略性问题 优势和劣势 机会与威胁 项 目 收 益 资 源 质 量 高 中 低 高 中 低 风险分析与投资决策 ------风险控制 风险防范按照项目公司土地开发权取得各有不同： 招投标方式：地块现状明确、交地、用地标准准确，开发参数招投标之前事先知道，程序简单、规范、具有一定的透明度，价格直接达到市场标准。风险小，安全性高。 招投标方式风险关键点：由于招投标的主体是政府相关部门或土地储备开发中心，存在法律风险的可能性较低，着重注意的是： 招标书中确定的地块面积、范围、规划参数，并需要实地考察。 按时和准确的完成投标文件，按照招标文件的要求制作、完善，避免制作无效的投标文件。 拍卖方式：地块现状明确、交地、用地标准准确，开发参数招投标之前事先知道，程序简单、规范、具有一定的透明度，价格直接达到市场标准、竞争激烈，但法律风险小。 拍卖方式风险关键点： 注意拍卖公告； 由于拍卖机构中部分属于社会中介机构，应当查阅相关文件原件，向政府相关部门索取相应的开发参数，以便和拍卖公告核对，避免两者之间存在差异，引起不比要的法律风险。 现场勘查，核对是否与拍卖公告一致。 风险分析与投资决策 ------风险防范关键点 按照不同的方式予以区别： 招投标方式： 着重了解招标文件，以及招标地块的现状； 准确、及时完成投标文件； 加强实地考察； 加强同政府部门的联系，及时了解变更情况以及相邻地块的实际情况。 拍卖方式： 充分了解拍卖公告，以及拍卖地块的现状； 加强实地考察； 核对土地使用权的所有人和用地规划技术指标等； 加强同政府部门的联系，及时了解变更情况以及相邻地块的实际情况； 风险分析与投资决策 ------如何防范风险关键点 股权转让的形式: 对于防范土地使用权风险来说，主要是通过对土地使用权的事先调查，看土地是否存在抵押、质押、查封等情况。如果存在这些权利限制状况，在签订股权转让之前一定要求项目公司股权出让方和第三人联系撤销上述权利限制措施，否则将会产生巨大的法律风险。 向政府相关部门了解该开发地块用地标准和规划技术参数。了解并掌握这些参数之后，有利于相关部门作出各种数据预测。 对于项目公司而言，首先应当通过适当的调查了解项目公司股权转让之前的资产负债情况，最为关键的是公司的净资产，公司净资产将成为股权转让的一个基准价格。 项目公司出让的股权是否存在权利瑕疵，主要是指股权是否存在抵押、质押和查封的权利限制状况。事前的调查对这个方面也存在一定的障碍。 项目公司是否涉及重大诉讼、仲裁和重大行政处罚。如果涉及应当要求出让方及时披露这些情况，由专业人员对这些情况作适当的评估。同时，要求出让方承诺不影响现有公司净资产，提供适当担保或者暂停支付相应股权转让款，以此来避免可能产生的巨大法律风险。