城市综合体项目介绍.ppt

* * * * * 城市综合体项目介绍 机密：此报告仅供客户内部使用。未经书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。 目录 第二部分 项目周边区域土地市场分析 第三部分 项目财务测算 第四部分 项目操作方案 第五部分 项目风险及防范 第一部分 项目背景及概要 项目位置 长江 朝天门 重庆工商大学 南岸区政府 长江医院 南岸区妇幼医院 比例尺：1cm：500m 长江 南坪商圈 长江大桥 重庆内环高速 内环高速连接线 轨道交易内环线（规划） 轨道交通4号线（规划） 轨道交通3号线（规划） 南滨路 青龙路 学府大道 江南大道 海峡路 项目概要-项目交通图 项目区域概况 项目规划及定位 项目定位 项目承载及诉求 项目概要 地址 ***************************************** 占地面积(亩) 建设面积(亩) 规划容积率 现有土地性质 土地性质更改为 商住比例规划 规划建筑面积（平方米） 476万 交通 周边配套 骏逸第一江岸 二手房价约7000至8000元每平米； 怡丰花园 精装二手房价约6000至8000元每平米； 该项目地块周边住宅均价约9000元每平米。据根源投资信息，二线江景房约1.3万元每平米，商业地产约1.4万每平方米。 (以上其他信息来源：搜房网，重庆房价网） 江山多娇 精装二手房价约6600至7000元每平米； 骏逸天下 精装二手房价约7100至9800元每平米； 金阳罗马假日 精装二手房价约9000至9200元每平米； 东原檀香山 精装二手房价约8000至1.1万元每平米； 项目地块范围、及周边房产价格一览图 成交日期 地块详细名称 用途 土地面积（m2） 建筑面积（m2） 容积率 成交价(万元） 楼面地价 （千元/m2） 买地方 2010/12/27 G11-4/01,G12-2/01号宗地 二类居住 119,431 278,092 2.33 82,000 2,949 ***有限公司 2011/1/13 组团C分区C5-4-a/02、C5-4-b/02号宗地 行政办公、商业金融业 17,995 81,288 4.52 20,649 2,540 ***房地产开发有限公司 2010/9/21 组团F分区F06-01(部分），F12-01宗地 其他普通商品住房用地 55,403 99,725 1.80 8,750 877 ***房地产开发有限公司 2010/7/29 组团D标准分区D4-3号 其他普通商品住房用地 10999 67,864 6.17 12650 1,864 ***发展有限公司 2010/6/7 G分区 其他普通商品住房用地 336600 1,501,236 4.46 500297 3,333 ***股份有限公司 说明： 近期项目区域土地拍卖详情 财务测算结论 财务测算结论 财务预算-假设 基础资料及假设 占地面积(亩) 2,647.00 征地、拆迁及配套建设费用 （万元/亩） 股东资本金投入（亿元） 财务杠杆 2.90 借款（亿元） 38.00 年借款利息率 管理费用/征地、拆迁及配套建设费用 0.85% 营业费用/征地、拆迁及配套建设费用 0.85% 营业税金及附加率 5.55% 所得税税率 25.00% 二级开发规划容积率 3.4 土地出让价格（万元/亩） 折合楼面地价（元/平方米） 3950 项目毛利之政府分成比例 项目进度及现金流量 财务预算-项目收益 财务预算-投资回报 操作方案-政府成立项目管委会 操作方案-成立平台公司 政府作为***土地基金的LP并负责设立土地整理平台公司，并授权平台公司作为土地整理项目的一级开发及二级开发招商的主体，平台公司注册资本20亿元。 信托公司 ***土地基金(基金规模7亿) 土地整理平台公司(注册资本20亿元) 35% 65% 政府 其他LP GP LP 设立平台公司 土地整理信托基金 优先级投资人 土地整理信托基金（规模51亿元） 38亿，2年期滚动发行，年利率不低于15% 投资保障： 1、次级投资人和平台公司的其他股权作为优先级的质押； 2、当项目的年收益率低于8%时，政府进行补偿。 次级投资人 13亿 基金期限7年 操作方案-各方分工 成立由区主要领导牵头、政府各业务局/办领导组成的项目工作领导小组，负责推进项目的实施； 授权平台公司作为南岸经开区土地整理项目的一级开发及二级开发