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房地产基础知识培训 房地产的概念 7、相互影响性和深受周围社区环境影响性 一宗房地产与其周围房地产相互影响。房地产的价格不仅与其本身的用途等有直接的关系，而且往往还取决于其周围其他房地产的状况。 房地产深受周围社区环境的影响，不能脱离周围的社区环境而单独存在。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。 房地产市场的特征 房地产一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集 体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。 房地产二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成 的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通 领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市 场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行 交易的市场。 房地产三级市场：是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或转租的市场。也就是房地产再次进人流通领域进行交 易而形成的市场。房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。 房地产开发流程 一、决策阶段 这是房地产公司选择开发项目，进行调查研究，决定实施开发建设的阶段。主要内容包括： 规划摸底——了解城市总体规划对拟开发区域的要求，研究开发建设的可能性。 市场调查——通过系统地收集、记录、了解房地产市场的情况，对拟开发项目的前景进行预测。 可行性分析——经济分析、效益测算等。 领导决策——在完成以上工作的前提下，由领导研究决定是否开发。 房地产开发流程 二、前期阶段 在开发建设项目决策以后，从申报立项到完成建设准备工作阶段，也称土地开发阶段。主要内容包括： 申请立项——由房地产开发公司向主管部门提出申请，获批准后，列入开发预备项目计划，视前期工作情况,再列出详细建设计划。 建设方案——根据城市总体规划要求编制建设方案，并报市或区的规划管理部门批准。同时，应征询各主管单位意见，研究小区建成后市政、公建等配套的可能性。 申请用地——在建设方案获批准后，向土地管理部门申请建设用地，在得到批准后办理用地手续。 委托设计——建设方案获批准后，可以通过招标委托进行工程设计。 动拆迁——上述工作完成后，可向市房管局申请动拆迁。接受委托的动迁单位必须经市房管局审查批准。 三通一平——指施工用水，用电和道路畅通以及施工场地平整。建设单位一般在完成施工图设计后可向供水、供电部门申请用水和用电。 七通一平——是指通水、通电、通气、通讯、通路、通热力、通排水，场地平整； 房地产开发流程 三、工程建设阶段 即指房屋的施工阶段。主要的工作内容包括： 施工招标——房地产开发公司可通过招标、邀标等方式择优选定施工队伍。 进度控制——按照审定的施工组织设计，监督施工单位按计划施工，保证建设进度。 质量监理——对各个分部分项工程进行验收并签证，发生质量问题，应及时组织处理，确保工程质量。 竣工验收——工程竣工后，按规定由房地产开发公司会同质量监督部门对工程项目进行验收。 市政配套——市政、公建的配套应与房屋施工同步进行。房屋竣工后，还要进行各种管线的施工，并申请正式用水、用电等。 交付使用——小区建设的内容全部完成后即具备交付使用的条件。建设单位在将建设项目交付使用前要组织主管部门等进行验收，并办理房屋的移交手续。 房地产开发流程 四、经营阶段 实现房地产本身价值，回收建设投资，达到资金增值的重要阶段。主要工作包括： 房屋预售——在投资开发达到一定阶段后进行商品房的预售或预租。预售或预租房地产必须报市房管局批准。 房屋销售——商品房竣工交付使用，可以进行房屋的销售或出租。 产权登记——商品房竣工后，建设单位应到产权登记部门进行总登记；房屋买卖后，业主必须按规定进行产权登记，并领取房地产权证。 房地产开发流程 五、物业管理 在房屋销售前，由房地产开发公司选聘物业管理单位,并制定业主临时公约,与业主签定前期物业管理合同.前期物业管理服务合同期限最长不超过3年.前期物业管理合同到期,由业主大会投票决定是否续签或另聘新物业管理单位. 土地市场 土地市场 土地市场 土地市场 土地市场 土地市场 土地市场 土地市场 与房地产开发相关企业 与房地产开发相关企业 与房地产开发相关企业 与房地产开发相关企业 与房地产开发相关企业 与房地产开发相关企业 万科公司战略合作总承包单位列举： 中建三局（国家特级资质、一级资质） 浙江中天建设（国家特级资质） 南通四建（国家一级资质） 江苏江都建设（国家一级资质） 江苏国泰（国家一级资质） 江苏华江（国家一级资质） 上海家树(国家一级资质) 江苏顺通(国家特级资质) 在施