旭顺东路5号-天津市物业管理招投标服务中心.DOC

附件：物业管理服务内容及服务标准 商业物业管理服务内容及服务标准 （一）房屋本体的维修、养护管理内容及标准 1、房屋外檐：外观完好、整洁；外墙无脱落、无破损、无纸张乱贴和乱悬挂现象。 2、屋面：无违反规划私搭乱建。 3、地面：平整、干净，无塌陷、污染。 4、门窗：统一有序，色调一致，不超出外墙面。 （二）设施设备管理服务内容及标准 1、供配电系统 保证正常供电，限电、停电由有关部门出具的明确依据并按规定时间通知用户。 制定用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。 制定设备安全运行岗位责任，做好巡回检查、维护保养运行记录，制定管理维修档案等管理制度并严格执行。 设备房环境干净、整洁，无杂物等，机房环境符合设备要求。 配备专业技术人员，严格执行操作规程，设备良好，运行正常。 2、空调系统（制冷、供暖） 制冷系统 由专业人员每天进行巡查及维护空调机组，将空调运行记录建档备查。 定期清理机组表面灰尘，金属表面除锈加防锈油；检查机脚螺栓有无松动，机组有无异常振动及噪声并立即进行处理。 制定设备安全运行岗位责任，做好巡回检查、维护保养运行记录，制定管理维修档案等管理制度并严格执行。 设备房环境干净、整洁，无杂物等，机房环境符合设备要求。 配备专业技术人员，严格执行操作规程，设备良好，运行正常。 供热系统 供暖为市政集中供热模式，定期检查公共区域管道、阀门，发现有跑冒滴漏现象及时联系市政部门处理。 通风系统（送、排风） 由专业人员每天对通风系统巡查，发现损坏及时更换、维护，保证通风系统功能。 3、消防系统： 消防监控中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用；消防通道畅通。 消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法和应急预案。 组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域的防火责任人。 完善突发火灾的应急预案，设立消防疏散示意图，照明设施设备，引路标志完好，紧急疏散通道畅通。 各楼层安装有自动感烟报警设备，及火灾自动报警系统。每天巡查报警系统一次，发现问题及时修复，保证其正常运转。 4、智能化系统： 按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。 监控系统等智能化设施运行正常，有记录并按规定期限保存。 5、外围设施： 每日对景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。 6、楼内外标识系统： 楼内外标识清晰明确，无污染、倾斜，保证与标准地名证一致，每天巡查楼内外标示系统一次，如发生损毁，倾斜等，立即修复。 7、电梯系统： 电梯管理人员持证上岗，保证电梯正常运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。 委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，有专人对电梯进行巡视，对电梯保养方工作进行监督和管理。 制定紧急救援方案和操作程序，电梯发生一般故障，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场救助。 8、给排水系统 建立用水、供水管理制度。 设施设备工作正常，无跑、冒、滴、漏等现象。 按规定对二次供水系统进行消毒。 水箱有严格的管理措施，周围无污染隐患。 限水、停水按规定时间通知用户。 排水系统通畅。 遇有事故，维修人员要及时赶到现场进行修理。 有突发事故应急预案。 9、避雷系统： 每年一次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。 10、公共照明设施 每日巡检维护，发现损坏及时更换、修复，保证照明及标志功能。 （三）公共秩序维护内容及标准 1、人员要求：专职秩序维护员以中青年为主，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。能处理和应对辖区内公共秩序维护工作，正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉、掌握各类灾害事故的应急预案。 2、大堂岗：提供10小时立岗服务，对大件物品搬运进行询问和记录，保持大堂出入口环境整洁、有序、畅通。 3、巡逻岗：按照规定路线和时间每2小时巡查1次，做好巡查记录。 4、监消控中心岗 24小时有人值守，注视各设备所传达的信息。 监控中心接到报警信号后，五分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。 建立应急预案，并在监控中心控制室内悬挂。 每年应组织不少于1次的应急预案演习。 5、车辆管理 保持地上停车位整齐有序。 （四）公共环境保洁维护内容、标准 1、通道及楼梯间保洁 每天打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，每周拖洗1次。 每周清洁1次楼梯扶手，扶手护栏无积灰。 每月清洁1次各层和通道的防火门、玻璃内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施。 楼梯间顶面无明显蜘蛛网。 地面、楼梯间基本干净，无垃圾、杂物，污渍，无乱贴乱画，无乱堆乱放。 2、电梯及电梯厅保洁 每日清洁2次，每月对电梯内进行1次全面清洁。 每月对电梯门壁打蜡