专业市场、购物中心、室外街、底层商铺商业案例分析.pptVIP

衔接模块流线 溢价策略：店铺均利用沿街面，首层入户，提升店铺价值。 二层店铺利用沿街楼梯入口布置交通核（内预留电梯条件），为2层商户提高店铺人流进入的便利性，提升商铺价值。 流线分析 1F 2F 首层平面 16200 10600 74200 成分利用沿街面，沿街价值最大化。 模块衔接广场处设置面积较大店铺，充分利用广场资源。 平面布局及赠送方式 二层平面 39 39 66 44 44 平面布局及赠送方式 标准块交通核方式研究 紧凑交通（面宽小，满足平层店铺展示） 大门厅交通（二层店铺拥有更好的展示空间） 43.12 34.01 121。54 131。49 124。40 124。40 4200 6400 5500 5100 10600 10600 7800 12700 平面布局及分析 底层商铺 3 龙湖青岛滟澜海岸项目 本项目销售商业总面积：6.4万平米 研发方案目标：既保证前期项目销售成功，又能兼顾项目后期运营的成功。 运营需求： 项目的业态定位—以突出餐饮休闲娱乐业态，兼顾生活配套零售业态。 项目整体业态及面积划分： 餐饮及休闲娱乐业态：3.84万平米 整体占比60% 单店面积集中200—300平米，适量设置400—1000平米主力店（大型餐饮 ） 配套生活零售业态: 2.56万平米 整体占比40% 单店面积集中100以下—200平米，少量设置400—1000平米主力店 （中小型超市） 营销需求： 实现项目快速销售，以100—200平米（低总价高单价）小店铺为主要销售面积区间， 降低销售难度，提升去化速度。 整体业态布局与规划布局原则 端头模块 端头模块 连接模块 连接模块 连接模块 活跃模块 活跃模块 端头模块销售面积区间：300—500平米为主，适应大型餐饮（主力店），配套零售（中小型超市，儿童早教，健身） 活跃模块销售面积区间：200—400平米为主，适合大中型餐饮及休闲娱乐（正餐，简餐，酒吧，美容美发，spa等） 衔接模块销售面积区间：100以下—200平米为主，适合餐饮及生活配套（快餐，便利店干洗店、 服装店、花店、房屋中介等） 研发解决方案—运营需求 1 采用三种产品模块。区分模块不同面积区间，对应整体业态配比的面积要求。不同模块交错布局，形成各业态互动，重要节点位置设置大店铺（主力店），带动项目整体商业氛围。 整体业态布局与规划布局原则 端头模块 活跃模块 衔接模块 端头模块 端头模块 连接模块 连接模块 连接模块 活跃模块 活跃模块 端头模块 活跃模块 衔接模块 研发解决方案—营销需求 总图布局100下—200平米的衔接模块占比较高，形成3—2—2的模块组合模式。 100以下—200平米小铺占整体面积比例36.8%，占店铺数量58%. 200—300平米中型铺占整体面积比例34.0%，占店铺数量29%. 300以上大铺面积占整体面积比例29.2%，占店铺数量13%. 面积区间 个数 比例 100以下 13 6.3% 100-200 36 30.5% 200-300 24 34.0% 300-400 6 12.4% 400+ 5 16.8% 项目整体店铺划分面积区间占比： 总价低，单价高小店占较大比例，保证销售去化速度。 整体业态布局与规划布局原则 最大化的利用沿街界面布置销售型商业，提升店铺价值。 在项目用地条件允许的情况下，沿街商业与住宅应脱开布局 ，即保证住宅品质，同时提升销售型商业价值。 住宅与销售型商业的布局原则： 住宅视线分析 合理控制商业建筑形态，保证住宅景观视线。 9.6m 13.9m 1销售型商业布局原则： 整体业态布局与规划布局原则 地下车库进口（商业）102辆 地下车库进口（住宅） 地下车库入口 地下电梯人行交通核 商业地下停车库服务于端头大模块及相邻模块。 停车便利性 主力店设置专用停车场，提升销售商业价值。 地面停车入口 地面停车入口 地上停车满足停车位数量要求。 地面停车位 7800 9000 停车便利性 机动车便捷到达性，提升销售商业价值。 标准模块分析 端头模块 端头模块 发挥主力店作用，带动中小店铺，提升项目品质，带动项目整体商业氛围。 布局原则: 地块沿街面端部，展示性强，吸引人流。 平面店铺划分 232 255 540 153 225 237 502 140 端头模块： 面积区间 个数 比例 100—200 2 14.1% 200—300 4 45.5% 400—500 2 40.4% 1-1 1-4 1-5 1-7 1-2 1-3 1-1 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 划分原则： 1街角划分大面积店铺。 2销售时优先考虑合并大铺出售，形成主力店。 1F 2F 2F