城市商业综合体研究与案例分析.pptVIP

本研究以长三角县市为分析对象，未将地级以上城市的近远郊辖区分离。 在实际投资潜力分析中，各个城市的辖区也可以划分为二三四线不同等级，如上海的嘉定、青浦及松江等，杭州的余杭、萧山、下沙，南京的浦口、江宁及六合。 二线城市 三线城市 四线城市 第一层次 第二层次 第三层次 第一层次 第二层次 第三层次 第一层次 第二层次 第三层次 苏州 无锡、宁波 温州、常州 昆山、江阴 张家港 常熟 义乌、绍兴太仓、吴江台州、余姚 南通、慈溪徐州、镇江绍兴县 舟山、嘉兴扬州、宜兴诸暨、温岭瑞安、海宁桐乡、湖州 玉环 金华、扬中上虞、平湖嘉善、乐清丹阳、奉化象山、富阳 连云港 淮安、宿迁盐城、衢州海盐、嵊泗泰州、东阳新昌、永康靖江、丽水高淳、长兴宁海、溧阳嵊州、金坛 海门、德清临安、岱山溧水、安吉洞头、平阳江都、临海启东、苍南桐庐 句容、海安仪征、姜堰天台、如皋如东、泰兴建德、三门浦江、文成永嘉、东台仙居、武义遂昌、兴化大丰、龙泉淳安、铜山青田 云和、江山、缙云景宁、邳州、泰顺建湖、松阳、高邮龙游洪泽、金湖、兰溪、庆元、新沂沛县、射阳、宝应赣榆、盱眙、东海滨海、沭阳、阜宁常山、开化、泗洪泗阳、睢宁、灌南涟水、响水、磐安丰县、灌云 长三角一二三四线城市类型划分 根据各项评价因子及城市综合得分分析，划分如下： 绿城城市生活综合体 发展建议 5 1：区域发展建议 以中国三线城市（含部分县级市）*为主，现阶段以长三角为核心发展区域，其他区域为辅。 三线城市目前商业地产开发水平较为一般，而城市化进程后劲强劲。一二线品牌容易落地，商业经营可行性较大。 20万人口以下且经济一般的四线城市因人口规模较小，短时间内商业规模难以支撑，且国内商业连锁品牌规模较小，招商资源难以组织；城市基础设施的支撑能力还有欠缺，进入需相对谨慎。 在三线城市中，以长三角为第一优选地区，辽东半岛、环渤海地区、山东半岛为次选区域，中部及南部一些条件较好的项目也可考虑。 * 以上城市等级划分基于绿城城市综合体发展战略而重新划分的中国城市。另外一线城市的卫星城与组团以及二线城市的下辖区域中心也可作为三线考虑。 2：运营模式建议 建议在中短期内以持销均衡型（万达）为主，坚持项目可售物业之利润必须能与持有物业之投资平衡为基本底线，以减轻综合体发展的资金压力。 中远期可考虑对部分优质物业选择持有，以利于平衡绿城综合体板块的远期效益。销售为主型的商业物业（即无需统一经营的街区型物业）建议并入住宅开发配套体系。 全部持有型 销售为主型 持销均衡型 凯德与恒隆强调持续经营的长期效益，偏向经营性效益，发展速度一般但商业经营成功几率较高后期利润可观。 万达与宝龙强调资本的快速回笼，偏向开发性效益，发展速度较快开发利润丰厚但商业经营效果较差效益偏弱； 3：招商模式建议 建议绿城在中短期仍走外招商业链模式，专业的工作叫专业的人做。长远发展待综合体形成规模集群效应后再视市场走向确定。 不管走哪种模式，自行组建商业经营管理仍属必要，因目前中国商业市场专业经营管理公司仍属少数，且水平参差不齐，机制尚未健全，少数较为成功的商业管理公司也均以个人水平为主，尚未像酒店管理一样形成成熟的管理模式与健全的机制。 自组商业链模式 外招商业链模式 万达、华润 恒隆、凯德 万达自行组建的百货、KTV、影院等商业除电影院线稍好外，其他经营业绩一般； 华润在自营业态（华润万家、ole、blt、华润堂等）的经营有较好业绩。 4：产品研发建议 鉴于中国目前商业地产开发较为泛滥，中低端物业的竞争已相当激烈，结合绿城追求精致完美的价值观，绿城城市生活综合体应坚持走中高端路线（按所在城市发展水平）。 建议在产品研发上强调“四同四合”，即理念趋同（即坚持生活、体验、交流、休闲与服务）、品质趋同（精致、完美、领先、可持续）、发展趋同（持销均衡型为主）、商业经营模式趋同（外招商业、统一经营），但建设规模（小、中、大、超大）、产品形态（封闭型、街区型、混合型）、业态比例（办公、零售、娱乐、休闲等）、品牌组合（一线、二线、本地品牌）等要素上坚持以城市品性与发展可能相结合，现实市场与未来趋势相结合的务实战略。 5：资本运作建议 目前国内商业地产开发资本来源主要为两种：一是自有资本型，以外资与港资为代表，主要依托国外REIT、房地产信托、长期债与企业自有资金作为资本主来来源。二是销贷为主型，以万达为典型代表。结合绿城现实情况，在中短期内建议走万达模式。 万达模式 万达的资金来源包括自有资金、银行开发贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入、经营性物业中长期抵押贷款等。其中约20%来自“销售利润+内部资金调配”的自有资金，60%向项目当地银行贷款，另20%由主力店自己投资。 万达的基本思路是“以售养租