房地产估价方法与案例2.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * 如果建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应先根据建筑物的剩余经济年限确定收益年限，选用相应收益年限的公式计算，然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。 2、报酬率的求取 （1）报酬率的实质 　投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。 　投资回报是指所投入的资本全部回收之后所获得的额外资金，即报酬。 　报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。 　报酬率=投资回报/所投入的资本 　风险是指由于不确定性的存在，导致投资收益的实际结果偏离预期结果造成损失的可能性。 　报酬率与风险正相关。 所选用的报酬率，应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资报酬率。 　 不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，同一类型房地产的不同权益、不同收益类型，由于投资风险不同，报酬率是不尽相同的。因此，估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值。 累加法 市场提取法 投资报酬率排序插入法 将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加 利用与估价对象房地产具有类似收益特征的可比实例房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的方法 （2）报酬率的求取方法 投资类型及其风险 报酬率 报酬率应落的区域 投资报酬率排序插入法 （一）概念 重置成本法是求取标的建筑物在估价时点时的重新建造价格，然后扣除折旧，加上土地的价格，以此估算标的不动产的客观合理价格或价值的方法。重置成本法也可以说是以不动产价格各构成部分的累加为基础来估算不动产价格的方法。 三、成本法 （二）理论依据 生产费用价值论 卖方的 角度 替代原理 买方的 角度 （三）适用范围 新的或相对较新的建筑物的价值评估 当有充分资料可以衡量其折旧时，也可用于旧建筑物的价值评估 拟建建筑物、特殊目的或特制不动产以及其他在市场上很少交易的不动产的价值评估 新开发土地的价值评估 特殊评估目的下的不动产价值评估，如抵押价格、征用价格、保险价格等 （四）应用限制 一般不赞成单独对土地运用重置成本法估价，使用这种测算方法不仅有困难而且不规范，在理论上也缺乏依据（新开发土地除外）。 对于使用期过长或特别旧的房产，很难准确计量其价值损耗，即折旧；另一方面，这一方法很难估计由于设计、式样等的规格与质量，以及施工人员的素质所造成的建筑物质量上的差异。 （五）成本法的步骤 估算土地价格 估算建筑物重新建造价格 估算建筑物折旧 估算建筑物净值 估算不动产价格 1、估算土地价格 新开发土地 土地价格 = 土地取得费用＋土地开发成本＋销售税费＋投资利息＋开发利润 2、建筑物重新建造价格的估计 （1）概念 建筑物的重新建造价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的标的不动产所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。 重新建 造价格 重置成本 重建成本 以有效价值日期当时的价格，使用原建筑物相同的建材、建筑标准、设计、规划、施工质量，并包含有与标的不动产相同的功能不足、功能过当和过时的情况下，复制与标的不动产完全一样的新建筑物所需的建造成本。 以有效价值日期当时的价格，使用现代建材和现行的标准、设计和布局，建造与标的不动产具有相同效用的新建筑物所需的建造成本。 重置成本 重建成本 适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。 适用于有特殊保护价值的建筑物的估价，如古代帝王的皇宫、陵墓等建筑物。 重新建造价格 3、建筑物折旧的估算 （1）概念 建筑物市场价值与重建成本或重置成本之间的差额。 （2）原因 物质折旧 功能折旧 经济折旧 有形损耗：是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏造成的建筑物价值减损 无形损耗：是指建筑物在功能上的缺乏、落后、过剩造成的建筑物价值减损 外部损耗：是指建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损 会计上的折旧 估价中的折旧 一般是指一项不动产在其预期的使用年限内，有系统地将其成本分摊到各使用年度的费用之中。 会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收，C指的是资产原值，不随时间的变化而变化。 不需考虑如何系统地把不动产磨损费用分摊到各个年度中去，而是在估价之日，对由于各种原因所造成的不动产贬值做一个总的估计，以表明其贬值的程度。 估价上的C指的是估价时点时的重新建造价格，因估价时点的不同而不同。 估价学中的折旧与会计上的折旧的区别 年龄寿命法 依据相似建筑物的销售实例分析，估计现有建筑物的经济寿命总期望值以及有效使用年龄