房地产评估——市场比较法.pptVIP

第四章 市场比较法 第一节 市场比较法的基本原理 第二节 市场比较法的步骤 第三节案例分析 第一节 市场比较法的基本原理 一、市场比较法的概念 别称：市场法,交易实例比较法,比较法? 是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 求出的评估价格称为比准价格。 选择类似房地产 二、理论依据：替代原理 三、市场比较法适用的对象和条件 市场比较法适用于房地产市场发育程度较高，近期内有较多交易实例发生的地区，而且有广泛交易的房地产类型。如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。 对于很少发生交易的房地产,则难以采用比较法估价。如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等 比较法适用的条件： 充分的交易实例资料：可选取的交易实例应数量充足，一般要求理想的交易实例有10个以上，其中与待估房地产状况最接近的实例要有3～4个。 资料具有相关性；市场供求基本一致；明确具备的条件（成交实例与待估房地产差异小）。 资料必须翔实可靠：交易实例资料应完整、准确，各种因素对价格影响易量化。 第二节 市场比较法的步骤 1.搜集交易实例； 2．选取可比实例； 3．建立价格可比基础； 4．进行交易情况修正； 5．进行交易日期修正； 6．进行房地产状况修正；（区域和个别因素修正） 7．求取比准价格。 一．搜集交易实例 1、搜集交易实例的必要性 运用比较法估价，首先需要拥有大量真实、可靠的交易实例。 搜集交易实例在平时就应留意搜集和积累，同时，在采用比较法估价时也可以有针对性地搜集一些交易实例。 2、搜集交易实例的途径 (1)查阅政府有关部门的房地产交易等资料。 如房地产权利人转让房地产时申报的成交价格资料、交易登记资料，政府出让土地使用权的地价资料，政府确定、公布的基准地价、标定地价和房屋重置价格资料等。 (2)查阅报刊上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。 (3)参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息，索取有关资料。 (4)向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解有关房地产交易的情况. (5)假装成房地产购买者，与房地产出售者，如房地产开发商、经纪代理商等洽谈，取得真实的房地产价格资料。 (6)同行之间相互提供。估价机构或估价人员可以约定相互交换所搜集的交易实例和经手的估价案例资料。 (7)其他途径。如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解 注意： 不论是何种渠道所获得的交易实例资料，都要进行核实，以保证评估结果的可信性。 3、搜集交易实例的内容 在搜集交易实例时，需要搜集的内容应包括： (1)交易双方的基本情况和交易目的； (2)交易实例房地产的状况，如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景观等； (3)成交日期； (4)成交价格； (5)付款方式； 搜集交易实例时应注意所搜集内容的统一性和规范化。 需要搜集的内容最好在事先针对不同类型的房地产，如分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业等，制作成表格，此表格可命名为“交易实例调查表” 。 房地产估价机构和估价人员，应当建立房地产交易实例库，这是从事房地产估价的一项基础性工作。 交易实例库的建立可通过制作成交易实例卡片，分门别类存放；或将搜集到的交易实例分门别类存人计算机中，这样有利于保存和在需要时查找、调用。 二．选取可比实例 需要从中选择符合一定条件的交易实例作为估价中用于参照比较的交易实例。这些用于参照比较的交易实例，称为可比实例。 条件：类似房地产；成交日期与估价时点相近；是或可修正为正常价格。 可比实例选取得恰当与否，直接影响到比较法评估出的价格的准确性，因此应特别慎重。选取的个数：3－10个(含3个、含10个) 选取的可比实例应符合的要求： 用途相同； 结构类同 区域类似 价格类型相同 时间接近； 正常交易 在实际选取时，上述四个方面可具体化为下列8点： 1．可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。 2．可比实例的用途应与估价对象的用途相同。 这里的用途主要指大类用途，如果能做到小类用途也相同则更好。大类用途一般分为：(1)居住；(2)商业；(3)办公；(4)旅馆；(5)工业；(6)农业等。 3．可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。 这里的建筑结构主要指大类建筑结构，如果能做到小类建筑结构也相同则更好。大类建筑结构一般分为：(1)钢结构；(2)钢筋混凝土结构；(3