房屋登记案例解析(201110).pptVIP

房屋登记案例解析 行政、协助执行案例 第一部分 行政案例 案例情形： ①使用虚假资料：包括伪造身份证明、委托书、公证书、司法文书等 ②真假证件掉包，使用“真证假人” 与档案预留信息核对、合理怀疑 ③对申请资料进行变造 ④隐瞒事实，骗取公证机构出具与事实不符的公证文书：遗漏共有人、继承人等 ⑤内外勾结：申请人与登记机构公证人员勾结，错误登记 六、联建与房屋登记 合作开发房地产：指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产。 1、至少一方具有房地产开发经营资质，否则合同无效 2、未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。 区别：《民法通则》规定的法人联营： 1、联营组成新的经济实体 2、共同经营、不具备法人条件 3、各自经营，权利和义务由合同约定，各自承担民事责任。 识别名为合作开发，实为转让、借款、租赁等 ①提供土地使用权的一方不承担经营风险，只收取固定利益的，应认定为土地使用权转让。 ②合作合同约定提供资金的一方不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖。 ③合作合同约定提供资金的一方不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。 ④合作合同约定提供资金的一方不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁。 七、集体土地上房屋登记 1、“先地后房”原则 2、房屋测绘报告或者村民住房平面图 3、申请人身份特定： 初始登记的需提供申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明；转移登记应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，房屋登记机构应当不予办理。 4、登记簿和房屋权属证书上注明“集体土地” 5、补发集体土地村民住房的房屋权属证书、登记证明前，房屋登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告 6、转移登记特殊要件：宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明  第二部分 协助执行案例 二、协助内容 1、协助查询土地、房屋权属 查询结果由登记机构或者其所属的档案室（馆） 加盖印章；无法查询或者查询无结果的，应当 书面告知人民法院。 2、协助办理查封、预查封登记手续 查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。 3、协助执行登记、过户、注销等事项 三、房地产管理部门协助执行的职责： 1、及时办理查封或预查封等执行事项 2、不对生效法律文书和协助执行通知书实体审查 3、可以提出审查建议，但不停止执行事项 提示：负有协助执行义务的单位、机构提出审查建议，不同于《民事诉讼法》第202条规定的当事人、利害关系人提出执行异议。 （六）拍卖处分房产与查封措施的竞合 通过拍卖方式处分存在抵押权的房产，按照拍卖法的规定，应提前5日通知抵押权人等有优先权益的人到场参与竞拍，一经拍卖处分房产后，其承担的担保物权自动消失。 1、对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封。并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。 2、对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。拍卖已抵押登记房屋所得的价款，应当在抵押权人优先受偿后，余额部分用于清偿其他债权人的债权。 协助执行登记、过户、注销等事项 1、经申请执行人和被执行人协商同意，可以不经拍卖、变卖，直接裁定将被执行人以出让方式取得的国有土地使用权及其地上房屋经评估作价后交由申请执行人抵偿债务。 2、人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力，国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时，当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时。 3、查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。  3、人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。  对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。 4、人民法院执行土地使用权时，不得改变原土地用途和出让年限。 * * 一、善意取得制度 不动产善意取得的构成要件，《物权法》第106条： 一是出让人无处分权， 二是买受人为善意， 三是合理价格转让， 四是按照法律规定已经进行不动产物权变动登记。 提示： 根据《物权法》关于善意取得制度的规定,登记人员应当了解善意取得制度，正确区分民事和行政的法律关系，结合《物权法》第21条