基于进化博弈的房地产市场参与主体行为分析.pdfVIP

第21 卷第4 期 厦门理工学院学报 Vol. 21 No.4 2013 年 12 月 Joumal of Xiamen University of Technology Dec. 2013 基于进化博弈的房地产市场参与主体行为分析 刘金娥 (厦门理工学院商学院，福建厦门 361024) [摘 要]房价的形成是一个非常复杂的博弈机制，是房地产市场主要参与者从自身利益出发与其他参 与主体进行博弈的结果。利用进化博弈论分析房地产市场主要参与者之间的行为，发现中央政府基于地方政 府的违规概率和监督成本选择其监督行为，地方政府基于中央政府的监督和惩罚力度选择其行为，房地产商 基于寻租成本、政府的设租概率和惩罚力度选择寻租行为，信息的不对称使得房地产商选择垄断价格策略， 而购房者大多选择即期购买。为促进房地产市场的健康持续发展，中央政府应加大对地方政府违规行为的处 罚概率和力度，同时加大对地方政府的奖励力度，政府应加大对房地产商违规，行为的惩罚力度，并进一步降 低房地产市场信息的不对称性;房地产购买者应保持高度的理性，作出理性的购房选择。 [关键词]房地产;参与主体;进化博弈论 [中固分类号] F293.35 [文献标志码] A [文章编号] 1673-4432 (2013) 04-∞77-06 传统的经济学认为，金融市场是一个有效的市场，参与者在理性的基础上进行决策。而我国房地 产市场存在信息严重不对称和垄断竞争问题，供给者及其利益共同体掌握着话语权，处于信息优势地 位，而需求者群体则处于弱势地位。加上我国房地产市场发展还处在一个初级发展阶段，市场主体欠 规范，其行为经常呈现有限理性甚至是非理性的状态。这样，如果再用完全理性的传统假设来建立模 型，分析我国房地产市场会与事实存在偏离。而进化博弈论结合生物种群进化思想，从有限理性个体 假设出发，以群体行为为研究对象，认为现实中个体并不是行为最优者，决策是通过个体间的模仿、 学习和突变等动态过程实现的。进化博弈论对有限理性投资者的行为演化具有很好的解释力和应用价 值[12] ，被经济学用来分析社会习惯、规范、制度以及体制形成的影响因素，并解释其形成过 程[36] ，此理论较适用于我国房地产市场分析。目前，国内对我国房地产市场市场参与主体博弈行为 的研究，大多采用传统的博弈论方法[7-11] ，运用进化博弈论分析我国房地产市场价格泡沫形成机制 的，几乎未见。本文将结合我国现阶段的具体国情，运用进化博弈论方法，探讨房地产市场各参与主 体的博弈行为，寻求推进房地产市场良性发展的对策。 一、房地产市场参与主体行为分析 房地产市场参与主体主要有政府(包括地方政府和中央政府)、房地产商、房地产购买者。作为 整体宏观经济的调控者一一中央政府代表全局利益，以全体人民的利益为出发点，以实现居者有 其屋的社会和谐及可持续发展为目标。房地产业的发展能提升 GDP 总量、促进就业和加快城市化 进程等，但其过度发展也会带来一定的负面影响，如扰乱市场价格的资源配置功能、加剧贫富差距。 因此，中央政府的目标是将房价控制在合理的范围之内。 作为中央政府的代理人一一地方政府代表局部利益，通过土地出让等政策对房地产进行宏观调 控，土地使用权的出让增加了当地的财政收入。因为中央政府对地方政府的考核注重于当地的经济发 [收稿日期] 2013 -07 -15 [修回日期] 2013 - 12 -10 [基金项目]国家自然科学基金项目 ;教育部人文社会科学规划项目 (ωYJA790118) ;福建省社会 科学规划项目 (2012C079 ， 2012 B026) [i乍者简介]刘金娥(1984 -)，女，讲师，博士，研究方向为金融学。 E-mail: liujine@xmut. edu.cn .78. 2013 年 厦门理工学院学报 展水平，所以地