第五组：中国房价与政府调控讲述.ppt

4、政府干预不足或过度者不可取 （1）不足 a.房产投机与泡沫 目前政府对于市场火爆状况可能存在的投机成分、泡沫 成分已经到了忍耐极限了，将来政策上会以惯有的温和程度来出，现在所有政策中央政府不断的出优惠政策，就是因为这种“打鸡血”形式出现一个暴涨。 b.贫困阶层流离失所 加快真正具有保障性质的廉租房建设步伐，确保最贫困阶层不致流离失所。 （2）过度 a.短缺，生活质理下降；b.市场扭曲 政府的过度干预，实际上就是一种纵容，而无视道德、市场风险。换句话讲，有了政府的纵容，人们就会肆无忌惮地投机、造假，甚至是犯罪，越干预，中国将离市场越远，离法治也越远。 5、应该合理界定政府与市场在房产供应中的作用，理顺市场关系，减少扭曲，通过政府调控减少市场失灵，保障民生，使政府与市场相互补充，实现房价的合理回归。 内容提要 六、我国房地产调控建议 1、 房地产的公共产品属性 2、房价调控与房地产政策 1、房地产的公共产品属性 公共物品是指人们生来就有权享有的东西, 类似西方经济学中的天然产品, 比如, 阳光、水源、清洁的空气和迁徙的自由等。而公共产品则是指应当由公共部门提供的旨在提供和保护公共物品的产品和服务。例如, 环境是公共物品, 而环境保护就是公共产品。土地作为人类生存的基本条件具有公共物品的属性。 根据公共经济学关于政府的职能界定, 普通住房就具有了准公共物品的性质。实际上, 正是住宅的这种公共产品属性才会引发全社会对高房价的关注, 并将高房价产生的原因归结为政府调控不利或者政府失灵。 当今世界市场经济国家中，为应对政府失灵和市场失灵问题，将政府和市场结合起来配置资源已成为通行方式，区别在于对不同的领域是政府多一些还是市场多一些。一般来说，公共产品应由政府提供，私人产品应由市场提供，准公共产品应由政府和市场共同提供。 要在房地产领域有效规范政府职能，充分发挥市场作用，应着力于建立规范、合理、有效的房地产市场运行机制，保障市场规律在合理范围内的有效运行，避免其负面效应。 2、房价调控与房地产政策 按照公共经济学的观点, 政府实施公共经济政策的主要工具有财政工具、金融工具、行政工具和制度工具。针对住宅房地产的公共产品属性, 我们可以利用这些工具设计相应的政策。 就房价高涨而言，尽管国务院出台了调控政策, 中央银行也相应采取了一些措施, 但是房价却依然快速地上涨。究其原因, 最关键的是现有各项政策缺乏坚实的理论依据, 没有遵循公共经济学的基本原理, 针对性不强, 难以达到预期目标。 财政政策 财政工具中最为主要的两个工具, 一个是政府直接投资, 另一个是税收政策。 就开征房地产税,而言 符合国际惯例, 能够有效地增加地方财政收入, 缓解地方财政紧张的局面。但是, 要使开征不动产税有效地降低房价, 还必须明确以下几点: 首先, 要实行实名制和累进征税制, 要核对家庭人口, 以便计算免税额, 对超过部分征收房地产税, 超出部分越多, 税率越高。按照公共经济学的观点, 公共产品的特征之一, 就是人们的消费数量是均等的。因此, 富人们并不能因为有钱就消费过多的公共产品, 更不能由于自己的过度消费导致供给不足而提高穷人消费公共产品的成本； 其次, 房地产税率要合适。 制度政策 加强房地产市场的相关基础制度建设，这是房地产市场健康有序良性发展的重要前提。基础制度建设主要包括土地制度、财税制度、信息平台、收入分配制度及财产申报制度等。土地制度要合理有序地保证房地产发展的土地供应，房产税等相关财税制度可调节市场需求并带来稳定的财政收入，通过这些制度设计可使地方政府摆脱对土地财政的依赖。信息平台建设能够大大推动房地产市场透明度，对市场稳定和政策推行具有重大意义。 行政政策 可以打造一个全透明交易平台，由国务院组织住建部、统计部门等，搭建一个全国性的网络楼盘交易平台，以地方分类，全国所有地市的所有楼盘都收列其中。从房产商拿地、楼盘规划开始，就在网上显示出来(包括楼盘所在位置、规划户型和套数、容积率、绿化、开发商、建筑施工单位等等)，接受公众监督，既可以杜绝随意修改规划的腐败行为，也可以防止囤地行为。逾期土地国家可以直接收回，用于建造保障性住房，彻底解决保障性住房供地不足的现状，同时，减少行政执法成本，提