第9章城市房地产管理案例.ppt

第 9 章 城市房地产管理 重点内容： 城市土地有偿使用制度 城市土地使用权出让 城市土地市场交易种类 城市住房供给的制度安排 国外城市住房保障的基本经验 中国城市住房保障制度的问题 中国城市住房保障的制度创新 9.1 城市土地权利制度 城市土地是指城市区域范围内的陆地和水域及其地上、地下空间的综合。 城市建成区范围内的用地 城市规划区内未建成区的土地 城市行政辖区内的全部土地 建成区，是指城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本具备的地区。 城市建成区一定是一个连片的区域吗？ 单核心城市 一城多镇 在单核心城市，建成区是一个实际开发建设起来的集中连片的、市政公用设施和公共设施基本具备的地区，以及分散的若干个已经成片开发建设起来，市政公用设施和公共设施基本具备的地区。 对一城多镇来说，建成区就由几个连片开发建设起来的、市政公用设施和公共设施基本具备的地区所组成。 城市建成区=建成房屋的城市区域？ 城市建成区并不是指建成房屋的城市区域，而是指实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本完备、具备了城市居住条件的区域。 9.1 城市土地权利制度 1.城市土地的特性 （1）城市土地的自然特性 1）地理位置的固定性：不动产 2）土地适用的差异性：自然差别 3）土地利用的耐久性：永续使用 （2）城市土地的经济特性 1）土地供给的稀缺性：“寸土寸金” 2）土地价值的区位效益性：不同区位土地的经济投入，会产生不同的经济回报。 3）边际效益的递减性：过度开发不仅会对环境造成破坏，在经济上也是不合算的。 4）土地价值的资本性：地块上的经济收益越高，地块的市场价值也越高。 2.城市土地的供需关系 （1）城市土地的需求 空间区位 基础设施 公共服务状况 地区社会环境 经济发展程度 2.城市土地的供需关系 （2）城市土地的供给 自然供给：无弹性供给，即可供土地面积不断减少 经济供给：土地的经济供给对市场信号的反映缓慢 （3）城市土地的供求平衡 自由市场主义者认为，只要实行土地竞标“出价高者优先获取”原则，就能够实现城市土地的合理配置。 由于土地资源的特殊属性，土地供给中很容易出现投机和垄断价格的情况。政府在一定程度上干预土地市场。 不同土地使用者在土地成本和区位成本之间进行权衡的结果。 经济机会 收益水平 城市土地使用空间布局的三种模式： a 同心圆模式 b 放射形模式 c 多中心模式 1.城市土地所有权 是指土地所有者对土地实行占有、使用、收益和处分权，并排除他人干涉的权利。 （1）私人部门所用 （2）国家或公共部门所有 2.城市土地使用权 土地使用权是指使用人根据法律或合同的规定，在法律允许的范围内，对国家、集体或私人所有的土地，享有使用经营的权利。 使用经营权可分为两种情况，一是土地所有人的使用权；二是非土地所有人的使用权。 3.城市地租 城市土地存在绝对地租和级差地租。 地租是土地使用者向所有者支付的使用费，是土地所有权在经济上的实现方式。 绝对地租是指，不论土地本身条件优劣，只要所有权与使用权发生分离，使用者向土地所有者租用土地所必须支付的费用。 级差地租是指，土地使用者因为土地等级不同而向所有者支付的数量不等的费用。 1.城市土地有偿使用制度的概念 城市土地有偿使用制度，是指获得国有土地使用权的单位和个人，按照国家规定的标准和方法，向国家缴纳土地出让金、土地使用税、土地使用费、土地收益金、新增建设用地使用费等制度安排的总称。 2.城市土地有偿使用的原则 （1）坚持城市土地单一的国家所有制。 （2）土地所有权与使用权相分离。 （3）国有土地有偿使用。 （4）特殊用地无偿划拨。 3.城市土地有偿使用的形式 （1）土地使用权出让 （2）土地使用权出租 （3）土地使用权折价出资（入股） （4）土地使用权授权经营 （5）收缴土地使用费或场地使用费 4.城市土地有偿使用的税费 目前中国城市土地有偿使用主要通过征收以下费税实现： （1）土地出让金 （2）土地使用税 （3）土地使用费 （4）土地收益金 （5）新增建设用地使用费 5.城市土地有偿使用的作用 （1）有利于增加财政收入 （2）促使土地集约使用 （3）促进产业合理布局 （4）控制城市规模膨胀 （5）调节收入分配 9.2 城市土地市场管理 （1）合理利用土地 （2）切实保护耕地 （3）土地用途管制制度 （4）土地有偿使用制度 （5）城市土地统一管理制度 城市建设用地总量控制。城市土地利用总体规划实行分级审批。 制定城市土地利用总体规划，需要坚持： （1）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地； （2）提高土地利用率； （3）统筹安排各类、各区域用地； （4）保护和