观澜国际项目融资方案..doc

观澜国际项目销售融资方案 目录： 公司信阳项目阶段性销售任务目标分析 1、任务：2012年9月份至2013年1月份期间实现销售额约1.2亿元，地上住宅总销售面积约40000平方米，预计销售均价起涨幅区间为2700---3400元/平米。 2、市场销售环境分析 2.1房地产市场调研情况 项目名称 位置优势 建筑形态 工程进度 交房时间 户型情况 价格 销售状况 入市价格 金榜华庭 位于阳城三路，靠近阳信一中，属于老城区 7栋多层，2栋小高层 已封顶 2#、3#楼2012年年底交房 三室两厅为主，两室两厅补充 均价3200左右 已经开过两次盘，最近一次开盘是5.13，已销售30%左右 入市价格3500左右，现在变相降价，小高层起价2580元 东郡·阳城花园 位于阳城六路新城区，靠近县委县府大楼 均为多层，规划有高层，但高层未开工 已封顶 2012年8月份交房 三室两厅为主两室两厅补充 均价3200元，最贵的一栋楼三楼优惠完3400多，之前很多是团购， 团购为主，2011年开过一次盘，推出的房源已销售50%左右.2012.6.8新推一栋 入市2000左右，现在均价3200左右 银座·世纪广场 阳城三路与鲁北大街交界处 只有两幢17层高层 已封顶 明年5.1交房 两室两厅99、111、121 3056—3598元，逐层递加，均价3300多 2012.4.21开盘，只开一幢，销售80% 入市价格是3100左右 德苑府邸 位于阳城六路新城区 7栋5+1层，2栋7+1多层带电梯，3栋11+1小高层 已封顶 一期13年十月份 99㎡到153㎡两室两厅三室一厅三室两厅三室两厅两卫 一期均价2850 一期销售为空，二期已销售98% 一期入市价格2200左右，均价2600左右，二期入市价格2500，二期3100左右 荣域·阳城花园 位于阳城六路新城区 2栋6+1多层2栋11层小高层，小高层下边两层商铺 现房 多层前年5.1交房有延迟，小高层去年交房 95㎡两室两厅125㎡的三室两厅 小高层均价3400左右 多层已销售为空，小高层销售70% 入市2000左右，现均价3400左右 豪门·锦绣城 位于阳城八路新汽车站对面 多层 已封顶 明年11月份交房 三居占大部分，销售情况很好 一楼带庭院3700多，均价3200左右 一期销售为空，二期已销售为空，三期销售95% 入市价格3000左右 盛世瀚海 位于河东一路和文体路交叉口，属于新城，主要是靠近阳信实验学校（幼儿园—初中） 多层已建，小高层未动 一期多层已封顶，二期小高层 一期两批交房时间，1批年底、2批延迟3-5个月交房 100㎡、120㎡、140㎡、190㎡（跃层）、户型三室 预想均价3500左右 未开盘，交意向金2万， 317人已交，反带4的号已空让，送中央空调。 未开盘 阳光嘉苑（机关小区） 位于阳城六路，河东一路以东 多层为主，小高层层补充 已入住 均为三居室 顶楼价格3500 现价3500 只剩顶楼带阁楼 入市价格1650，现价3500 远景名居 阳城四路最西面 四栋17层高层 1#楼建到8、9F，2#建到11F，3#、4#楼建到15、16F 明年六月份 110㎡、150㎡三室两厅为主 均价3500元，团购在10人以上还能优惠。 2011.12月开盘，只推出一栋，68套，销售近50% 入市价格在2500元，2F在3200左右，一个楼层加17-80元。 嘉和引仙名郡 属于老城区，阳城三路 12座多层，13座小高层 6栋已封顶 12月31号 90-120㎡ 3200-3400元/㎡，精装 8月25开盘 入市价格在3200左右 2.2楼盘销售周期分析 2011年—2012年市场成交量 2012年上半年房地产市场成交状况 已售套数 已售面积(㎡) 已售均价 平均月售套数 （7个月） 楼盘数量 （正常可售） 790 50263.46 3280.39 131 16 2011年—2012年销售量（月） 2.3威胁分析 1) 价格威胁：市场价格参差不齐、项目品质良莠不齐造成客户犹豫期加长，同时加剧了价格竞争格局，存在很大的威胁。 2) 消费意识威胁：本地购房消费已经形成很多习惯，作为县级城镇区域，首先其总体消费能力是有很大限制的，目前在投资性购房群体受挫的情况下，刚需显然后续力量不足，同时客群付款能力下降，造成销售周期明显加长；就目前市场情况以及购房者消费心态来看，消费群体都很关注宏观政策之下的市场价格动向，局限于项目本身而言，项目在市场体系中的定位和包装形象，包括工程进度、手续及群体口碑，且在以上条件均具备的情况下，购房款首付比例要求最小，在人均收入有限的情况下，并受当地投融资市场影响，很多购房群体受不愿意全款购房，尽可能的少付房款，通过各种方式取得30%的首付款资格，其中一部分