赣江之星招商策划方案..doc

工作联系函 收件人姓名： 发件人姓名： 策划部 收件人公司名称：风雅置业 发件批准人： 徐飞、赖志满 收件人传真： 发件总页数： 9（包括封页） 收件人电话： 发件人电话关于：赣江之星裙楼招商 发件人传真：0791-8518779 □紧急 □请审阅 □请批注 □请答复 □请传阅 赣江之星招商策划方案 前言： 项目写字楼已售罄在即，当前工作重点应转向项目裙楼招商。基于此，我根据项目情况，实地调研分析后，形成本招商方案，请开发予以批准。 一、项目概况 项目地处洪都桥头，紧邻水产市场，商业人流匮乏，商业氛围较差，周边居住人口较少，项目地交通不通畅，停车位充裕。 招商面积：7600㎡ 物业形态：三层裙楼 建筑格局： 东西向宽度为54.1米 南北向长度为49.27米 层高4.2米 一层面积2420.48㎡ 二层面积2545.39㎡ 三层面积2545.39㎡ 设有商用扶梯、电梯及消防梯 二、市场概况： 周边商业概况： 项目周边已经营的专业市场有江西水产市场、江西钢材市场、汽车4S店、二手汽车市场；已经营的商场有洪客隆、百货大楼及沃尔玛；已形成的业态城市综合性闲散业态，属城市生活配套业态范畴，以生活需求品零售店为主。 项目位于洪都大桥引桥内，项目东向虽地近洪都大道，却被绿化及道路完全隔离，没有人流及商业氛围。南向紧靠二手车市场，无临街进出口；北向紧靠水产市场，无临街进出口；西向紧靠居民区，无进出口。 根据实地调研数据采集分析：项目周边店面租金为30元/㎡/月，其中大型商场租金为5-15元/㎡/月 周边人口概况： 项目周边属老城改制企业居民区，根据房管局公布数据，李家庄2公里范围常住人口约15万左右。以下岗职工及个体工商户为主，属南昌市棚户区范畴。 区域人口购物习惯及需求 根据本司实地访问调研，本地居民普遍认为该区域需增加大型超市，有就近购物的意愿及需求；现有洪客隆及百货大楼在消费者心理是便利店范畴，涉及采购依然会选择前往市中心购物。 三、项目招商可行性分析 超市 根据周边居民意向及建筑格局，面向超市招商是较理想选择；但，根据项目所处区位的交通障碍及商业氛围，吸引大型商场入驻的可能性较低。 分割散租形成专业市场 7600㎡的面积，难以支撑一个专业市场，何况是三层裙楼的格局，专业市场难以接受2层、3层的商业形态。所以，本项目产品不适合打造专业市场。 大型商场 产品格局适合，但商业氛围难以支撑，在二手汽车市场与水产品市场的中间，启动一个零售型商场，将是一个难以想象的格局，何况交通的进出障碍。对于商家而言，那将是一个难以想象的投资风险。 水产品升级版展厅 经营海鲜及非常见类水产品，采购环境相对提升，产品集中性保鲜等；就近招商，分割租赁或出售；形成可能性大，但打造所需耗费的精力、财力过大。 二手汽车展示及信息中心 根据周边业已形成的二手汽车市场，打造一个二手汽车展示及信息中心，符合项目建筑格局及商业格局。一楼可充分利用，二楼价值可以凸显，三楼价值有限。 汽车4S店 洪都大道，是一个传统的4S店聚集地，根据项目的建筑格局，及交通情况，打造一个大型的4S店，是一个较为理想的商业形式。裙楼三层都可充分利用。 四、招商目标： 三层底商整体招商，长期签约； 2-5个商家分租，大面积签约 整租整售 整体招商，分割出售 五、招商条件： 免租期：1—3年； 租金：10元/㎡/月； 合同诚意金：预缴三个月租金； 租金缴纳：按季度缴纳 合同期：5---10年 装修条件：乙方装修，甲方提供相关配合支持 六、工作安排 1、广告宣传 ◎渠道： ○电梯广告 目的：利用现有媒体，达到传播信息效果 内容： 见附件一 发布时间：2011年8月1日--12月30日 文案： 涂学承 完成时间：2011年7月16日 设计： 徐峰 完成时间：2011年7月20日 发布： 郑岳永 完成时间：2011年7月29日 ○楼体广告 目的：利用现有媒体，释放招商信息 内容：7600㎡裙楼，全城招商 招商热线：0791-710 8888 尺寸：每个字体9米×9米 材料：发光灯布，字体表面刷荧光粉 发布时间：2011年8月15日---12月30日 文案： 涂学承 完成时间：2011年7月20日 项目地址：南昌洪都大道（洪都大桥南桥头） 开发商：南昌赣昌水产品综合大市场有限责任公司 营销运营：崇源