重庆华音大厦烂尾楼改造方案..doc

项目SWOT分析 1、项目优势分析（STRENGTH） （1）交通便捷 本案位于闹市中心，交通设施较为完善，周边设有多个公交车站及的士招呼站，如出行，可直达主城六区。 （2）地理位置较佳 本案所在地域——观音桥是江北区经济文化中心，而本案正位于这个中心的心脏地带——观音桥转盘。 （3）建筑整体视觉较佳 本案属高层建筑，外立面线条流畅，鲜明的竖线有力地直插天际，横线过渡和谐平稳。远观之，气势磅礴，比一般的高层建筑更具现代美感。 （4）商业氛围浓厚 本案位于商业中心地带，有着浓厚的商业氛围，重百江北商场、家乐福超市等大型商业设施均分布与本案四周。 （5）周边配套设施齐全 本案所在地域——观音桥是江北区经济文化中心，拥有完善的生活配套设施。 （6）强劲的升值潜力 本案拥有交通、地理、周边配套等多项物业升值必须具备的优势，因此，本案拥有强劲的升值潜力。 2、项目劣势分析（WEAKNESS） （1）社会形象较差 本案属“四久工程”，社会形象效应较差。 （2）缺乏竞争优势 时下，本案与新开发的同类楼盘相比，各方面已明显滞后，缺乏整体竞争优势。 （3）销售时机不利 本案销售时，将面临漫长的夏季，此季节是销售最为缓慢的季节。 （4）消费者对本案信心不足 因本案所处位置较佳，消费者对本案情况较为熟悉，多年的停滞使其对本案信心严重不足，缺乏购买欲望。 3、项目机会点分析（OPPORTUNITY） （1）宏观经济利好因素 宏观经济形势和重庆地产市场发展大势向好，城市建设成果卓著，市容市貌焕然一新，正向国际化大都市迈进。许多外来客商对重庆的地产业较为青睐，十分看好其升值潜力，前不久来渝温州购房团便是最好的见证。 （2）项目所在区域，是投资者较为认同的购房地段 本案所处的地理位置较为显赫，应能引起市内外投资者的关注。 （3）项目已是准现房 时下，项目已修建成准现房，避免了期房状态中许多不可预知的市场因素，这是现在很多项目所不具备的。 （4）建材价格猛涨 近来，建筑材料价格涨幅较大，而且未有下落趋向，此举必将导致房价攀升，促使持币观望的消费者提前消费。 4、项目潜在威胁分析（THREAT） （1）同区市场竞争激烈，而本案的优势并不突出 本案周边新开发楼盘较多，客户在该区域购房时选择余地很大，可货比多家，故可以预见，本案的推出将会面临激烈的市场竞争。 （2）受主城各区板块的影响冲击 本案邻近区域（渝中区、渝北区、沙坪坝区），均有同类物业产品的出现。其目标客户和本案有一定重叠，但其在总体规划及配套状况上优胜于本案，所以，这些楼盘对本案具有不可小视的威胁。 非商业类物业定位 1、定位原则 （1）具有可操作性,能充分的反映本案特点和优势； （2）有助于本案形成独具特色的产品路线，达到与市场上竞争对手进行有效区隔的目的； （3）有助于提升项目品质，树立良好的社会形象及口碑效应； （4）能够满足各级消费市场的需求，为本案创造较大的赢利空间； （5）最大限度的降低开发商运营风险，有效的缩短投资回报期。 2、项目定位 “酒店式商务公寓” 3、定位诠释 “酒店式商务公寓”是指采用星级酒店的一些服务内容和管理模式，又具有住宅和写字楼的一些特点，即可居住，也可在家内办公的新兴物业。 4、“酒店式公寓”功能设计 （1）提供酒店式服务和管理 酒店式公寓在物业管理方面借鉴酒店管理方式，提供一些酒店式服务，如家居清洁、送餐、洗熨衣物、叫醒服务以及各种钟点工服务等。酒店式公寓的物业管理较一般公寓更完善，服务内容更多。但酒店式公寓既不可能、也没有必要完全照搬酒店的管理和服务模式，而是为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。 （2）兼具居住和办公两种功能 ①居住 酒店式公寓有厨房、卫生间，居住功能齐全，并为住户提供一些酒店式服务，可以容纳个人或一家人居住。 ②办公 酒店式公寓不但有温馨舒适的居住功能也具备强大的商务功能，能向个人或多人提供轻松懈意的办公环境。 ③居住与办公并举 酒店式公寓可以将居住空间与办公空间同一或分隔，适合个人居住及个人或少数人办公。这类物业应该称为酒店式商务公寓，主要用语商务办公活动，附设居住功能，以方便商务人士。 （3）提供服务内容简述 家居清洁 管家服务 汽车清洁 衣服洗烫 物业租售代理 代聘钟点佣工 代订书报、杂志、牛奶等 代购商品 代订车、船、飞机票 基本服务内容如家居清洁、衣物洗熨等个酒店式公寓都有，其他方面各不相同。酒店式公寓不仅需要较高档的装修和设备等硬件设施，物业管理和服务作为软件也很重要。 6、选择装修标准 （1）高标准 智能化程度较高、设置消防自动报警系统和楼宇自动控制系统；在地下车库、电梯厢、主要