201310房地产经纪典型案例.ppt

房地产经纪典型案例 【案情】1988年，王老头出面欲购买邻居郭某家房产一处，由于资金紧张，其子王小二出资，并以王老头名义购买。购得房屋以后一直由王小二使用至2007年拆迁之际。房屋于1989年12月取得土地使用权证，登记的权利人为王老头。 2005年王老头向王小二出具《关于王家房产权归属函》一份，载明：“兹有***处朝南街面房，该房用地面积72.8米（包括围墙），房屋占地面积52.95米，系1988年由我出面代吾子王小二向原房主郭某购买，购房款4000元由子王小二出资，办妥后由其使用。年迁月移为防止子孙产权纠纷，今特遗言，该房屋产权为我第二子王小二所有，其他各房不得异议。” 2007年，王小二就涉案房屋以王老头名义与拆迁指挥部签订《拆迁补偿安置协议书》，王小二收取拆迁补偿款等款项32万元。王老头认为，本人才是房屋权利人，王小二无权占有拆迁补偿款。 【评析】 1、不动产权属证书是登记机关发给权利人作为 其享有该不动产权利的证明。 2、不动产权属证书只具有推定的证据效力，不 具有绝对的证据效力。 【类似案例】亡父名下的房产是否属遗产？ 老人甲早年丧妻。2010年4月，甲居住的某村占地49平 米的两间平房被列入拆迁范围。不久,甲病逝。 2010年5月，甲的儿子乙将另一儿子丙告上法庭，要求 继承甲的两间平房，并提供《集体土地建设用地使用证》 等证据，用于证明权属证书登记名字为甲。 乙认为，权属证书上为甲，则房屋应属甲所有。甲去 世后，乙有权继承甲的遗产。 丙认为，二间平房原为六间，1980年代丙已从父母处 买入，后以甲的名义申报建造平房，供父母养老。因此， 房屋应归丙所有，不能作为遗产分割。后查明，二间平房 确系丙为解决父母居住以甲的名义申报出资建造。 最终，法院驳回乙的诉讼请求。 （三）借名购房纠纷中真正权利人的认定规则 【案情】2001年，姜某购买了北京市B小区201室房屋一套，交纳了全部房款及相关费用，但因该房地产项目为经天公司和纬地公司合作开发，而姜某并非上述公司人员。为了方便购买，姜某就将该房屋产权登记在了经天公司员工郭某的名下。该房屋多年来一直由姜某居住使用，并进行了装修，居住期间的相关费用亦由姜某支付，房产证也由姜某保管。但是当姜某欲将房屋变更登记在自己名下时，郭某拒绝，并称该房屋当初就是郭某出钱所购买，登记在郭某名下就是郭某所有的房屋。后姜某将郭某诉至法院，请求判令确认北京市B小区201室房屋归姜某所有。 【分歧】 原告：当初是原告交纳了全部房款及相关费用，只是因为身份关系，为了方便购买，才将房产登记在被告名下。原告多年来居住使用，并进行了装修，居住期间的相关费用亦由原告支付，房产证也由原告保管着。这些事实都能够证明原告就是争议房屋的真正权利人。 被告：证据表明购房人是被告，没有证据显示 购房款是原告交纳。原告之所以手持房屋产权证 书，是因为被告自己的老房产证丢失后被其获 得，但被告已补办了新的房产证。依据物权法的 规定和不动产物权的取得规则，被告对争议房屋 拥有当然的所有权。 【解析】 1、不动产登记错误时的救济措施 法律为了保护可能的事实权利人，规定了异议登记和更正登记。 所谓异议登记，是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议计入登记簿。此时，登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。 2、本案中不动产之真正权利人的认定依据 （1）涉诉房屋产权证登记为谁，由谁保管 （2）涉诉房屋的购房款及相关税费由谁支付 （3）涉诉房屋由谁长期支配使用 （4）房屋出卖方的证明 二、房产经纪人的信息告知义务 【案例】2007年12月中旬，河南郑州的张女士通过某房产 中介公购买一套二手房。中介公司向张女士推荐了刘先生 的一套面积约为90平方米的房屋，两天后张女士携带购房 定金在某房产中介公司与刘先生签订了购房合同，双方很 快就办结了房屋交接和过户手续。 2008年1月初，张女士筹备结婚事宜。被邻居告知这 套房子是“凶宅” 。张女士愤怒，遂以刘先生隐瞒真相 为由，坚决要求其中止合同退还房款。但刘先生坚称该房 屋是从别人手中购买的，自己对原房主的妻子在房里吊死 一事并不知情，故不愿意退还房款，双方发生纠纷。 张女士请求法院：确认自己和刘先生签订的购房合同 无效，判令刘先生返还购房款40万元，并判令某房产中介 公司、刘先生连带赔偿其精神损失1万元。 一审法院： 1、购房合同是双方真实意思表示，合法有效。 2、“ 凶宅”是其主观认识问题，属于封建迷信。 3、虽未告知买方，但并不影响房屋使用，也不 存在违法等情形。 判决：卖方无需返还购