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The end！ 欢迎大家热烈讨论！ * * * * 没有“花儿” 就玩出“花儿”来！ * 报告提纲 1 2 项目背景及问题 项目分享 项目 概况 开发商背景 万科深耕南京市场，入驻城东首发之作 2006年实现销售收入212.3亿元，成为中国首家销售额突破两百亿元的房地产企业 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是中国大陆首批公开上市的企业之一，是“最受尊敬企业”、“全球200家最佳中小企业”、“中国最佳企业公民”等奖项的获得者。目前在全国31个城市设有分支机构。 荣获“2004-2010连续七年中国房地产百强企业综合实力TOP10”称号。 “2009最佳社会责任年度企业” 万科全国历程 2001年南京万科置业有限公司创立 万科南京市发展战略 2005年荣获“南京地产年度品牌企业” 2006年荣获“2006年度南京地产最受尊敬企业” 万科南京房地产发展 南京万科以其准确的市场定位、超前的规划设计以及优质的物业管理，在南京业内树立了优秀的品牌形象 万科金色家园（售罄） 万科金域缇香（售罄） 万科光明城市（售罄） 万科金色里程（在售） 万科安品街（待售） 万科仙林湖项目 土地位置: 栖霞区仙林湖以北2号 四?至: 东至湖北东路；西至守敬路；北至经天路；南至望月路 出让面积: 91750.7??㎡??? 总建筑面积：261839.22㎡???? 规划形态：21栋18层建筑??? 容积率：≤2.2 建筑密度：≤22%???????????????????????? ? 绿地率：≥35% 装修状况：精装修 项目指标 总建面26万方，规划为21栋精装修高层社区 品牌目标： 通过项目速度、价格上面的价值实现，强化万科品牌在南京市场的影响力，为后续项目操盘创造基础 速度/销售目标： 实现当年开工量80%销售，约600套（按8万方×80%，户均面积100㎡计） 价格目标： 保证去化目标完成的前提下，力争实现价格对周边项目的品牌溢价 出货第一，品牌强化，量价齐飞 目标解析 速度=品牌＞价格：快速出货，实现当年开工量80%销售，回款最大化，强化品牌。 目标解析 * 开盘当晚推200套，热销96%，为“限购”下的南京楼市注入了一针强心剂。 销售完成情况 金色领域开盘销售盘点（截止至11.14） 首批推盘量：200套（不含4套样板房） 开盘日销售套数：192 总销售金额：184923811 总销售面积：18479.05 成交均价：10007元/㎡ 开盘成交量及去化率，远高于南京市场平均水平！ 金色领域开盘当天单盘认购量，高于南京市全市一周平均认购水平！ 南京最近一周（含周末）每日认购走势图 * 持销期，30天内5次大小开盘，以超越区域竞品的速度持续走量，成为南京市场焦点。 销售完成情况 金色领域2011年销售盘点：30天售罄400套 总销售套数：423套 总销售金额：4.2亿 总销售面积：41258 成交均价：10176元/㎡ 销售速度：9套/日！63套/周！ 销售速度远高于市场 曾经困局 2月新房成交比1月缩水超7成。春节+限购令是销量走低两大主因。春节假期过后，逐渐步入常态，攀升百套之上。2月19日南京限购令细则出台前夕，河西名盘抢跑，出现认购冲高迹象。但限购令出台后，南京新房认购立即被打入低谷，难得突破百套。限购作用立竿见影，销量萎缩已是不争事实。 数据来源：世联数据平台 南京细则 南京细则 动荡的南京 2011年限购令成分水岭，投资型及改善型需求受到抑制，成交量明显下滑。 陌生的区域 城市边缘新兴开发片区，缺乏配套及居住氛围，区域认知度低。 本项目 客户语录（南大老师林先生）：“仙林湖那边快到句容了吧？南大这边已经就比较偏了，再往东就更偏了，那边什么都没有，配套什么的也没有，生活不方便。没有医院，万一有点什么事，很麻烦。” 本项目 二号线经天站 项目距经天纬站1.5公里，步行约15分钟 纷乱的竞争 仙林湖片区大腕云集，产品同质化，入市时间集中，目标客群面临被分流的威胁。 保利仙林湖（NO.2010G34） 总出让面积：75466.5平方米 建筑面积：166026 楼面价：4578元/平 规划用地性质：二类居住用地；出让年限：住宅70年、商业40年 容积率≤2.2；建筑密度≤22%；建筑密度≤60米；绿地率≥35% 规划定位：规划建设14栋18层住宅楼，预计主力产品为60、70平小户型，沿街商业用房和1栋一层会所。暂定2011年上半年上市。 栖霞仙林湖（NO.2007G84） 总用地面积：11.16万平方米万平，建筑面积：18.84万平 容积率：≤1.8 楼面价：5891元/平， 建筑密度：≤25%，绿地率：≥35％，建筑高度：≤35米 规划定位：规划建设26栋住宅，90平及以下的套型面积所占比